Glosario de
términos
Acreedor
Persona que presta un activo y tiene derecho a reclamar su importe, o el mismo activo, bajo condiciones específicas.
Si Juan le presta 100 pesos a Pedro, Juan es acreedor de Pedro.
Activos
Bienes y derechos con valor monetario que son propiedad de una empresa, institución o individuo.
Activos intangibles
Aquellos activos que no se pueden percibir físicamente, como las marcas y patentes.
Activos tangibles
Activos que se pueden percibir de manera física, como edificios y mobiliario.
Apreciación
Incremento en el valor o cotización de un activo en el tiempo.
Juan compra una propiedad y con el paso del tiempo vale más que cuando la compró; por lo cual la propiedad (activo) tuvo una apreciación en su valor.
Arrendador
Empresa o persona dueña de un espacio que lo ofrece en arrendamiento a otra persona.
Si Juan tiene un departamento y se lo renta a Pedro para que viva en él, Juan es el arrendador.
Arrendatario
Empresa o persona que paga una renta por usar un espacio por un tiempo determinado y con ciertas condiciones.
Si Juan tiene un departamento y se lo renta a Pedro para que viva en él, Pedro es el arrendatario.
Bienes raíces
Se refiere a la tierra de un desarrollo y las estructuras permanentes que se incorporen como edificios.
Capital
Activos (generalmente dinero) que se aportan a un proyecto particular para la adquisición de los activos propios del desarrollo. El capital representa el patrimonio del desarrollo.
Junto con otras personas aportamos 10 millones de pesos para la compra de un terreno y la construcción de un edificio en él. Dicha cantidad constituye el capital.
Capital común o Capital ordinario
Capital que tiene derechos residuales sobre los flujos generados por los activos, una vez que se hayan cubierto el resto de las obligaciones (deuda y capital preferente).
Juan metió 10 pesos a un negocio en capital común y Pedro 5 en capital preferente. Al final, el negocio dejó sólo 8 pesos de ganancias. Pedro cobra sus 5 pesos porque es socio preferente y Juan, que es socio común, cobra los 3 pesos que sobran (8 - 5 = 3).
Capital preferente
Capital que tiene derechos preferenciales con respecto a los flujos generados por los activos sobre el capital común, pero con menor nivel de prioridad que la deuda.
Juan y Pedro invierten en un negocio pero acuerdan que cuando haya utilidades primero cobra Pedro. El capital de Pedro es preferente, el de Juan es común.
Cap rate o tasa de capitalización
Tasa de rendimiento generada por los flujos de un inmueble expresada en porcentaje anual. Se calcula dividiendo el ingreso neto operativo (NOI) anual entre el precio pagado por el inmueble.
Si adquirir un inmueble costó $100,000, y por rentas (ya considerando gastos) deja $8,000 al año, el Cap rate sería de 8%.
Carta de intención
En el caso de negocios inmobiliarios, se trata de un documento en el que una persona (física o moral) manifiesta un interés por ser, en un momento futuro, arrendatario de un espacio. También se usa cuando una persona manifiesta un interés por comprar una unidad (departamento, local o casa) en un momento futuro.
CNBV
Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público que busca procurar el correcto funcionamiento de las entidades financieras, manteniendo y fomentando el sano y equilibrado desarrollo del sistema financiero en su conjunto, con el propósito de proteger los intereses del público usuario.
Colateral
Activo de respaldo que tiene un valor igual o mayor al del financiamiento otorgado. En caso de incumplimiento, el colateral sirve como pago de la obligación.
Juan le presta dinero a Pedro, quien pone como colateral su automóvil. Si Pedro no paga, Juan se queda con su automóvil.
Concurso Mercantil
Procedimiento jurídico al que se somete un comerciante cuando incumple generalizadamente con el pago de sus obligaciones, buscando mantener en operación su empresa, mediante el convenio que suscriba con sus acreedores reconocidos; o, en su defecto, a través de la venta de la empresa, sus unidades productivas o los bienes que la integran, para pagar a los acreedores.
Contrato de arrendamiento
Instrumento legal que formaliza la relación entre Arrendatario y Arrendador. Describe las condiciones de la relación, las obligaciones y derechos de cada parte.
Copropiedad
Acuerdo de negocio por medio del cual el inversionista adquiere una parte proporcional o participación en un bien presente o futuro o en los ingresos, utilidades, regalías o pérdidas que se obtengan de las actividades o de los proyectos del solicitante.
Si Juan y Pedro, juntos compran un local comercial, entre ellos tienen una copropiedad. Son copropietarios.
Crowdfunding
Crowdfunding o Financiamiento Colectivo es una nueva forma de permitir a pequeños ahorradores participar en grandes inversiones. Consiste en juntar las aportaciones de muchos inversionistas para realizar una aportación, compra o inversión en proyectos a los que previamente sólo los grandes capitales tenían acceso.
Crowdinvesting
Crowdinvesting se refiere al financiamiento colectivo de proyectos a cambio de un instrumento financiero (por ejemplo, el derecho a recibir los rendimientos generados por un proyecto).
Depreciación
Pérdida en el valor o cotización de un activo en el tiempo.
Juan compró un auto en 100 pesos. A los dos años lo vendió en 70 pesos. El auto se depreció 30 pesos.
Desarrollo Inmobiliario
Proyecto que busca incrementar el valor de tierras o edificios mediante la construcción de nuevas estructuras, remodelación o mejoras a un bien inmueble.
Desarrollos residenciales
Desarrollos realizados con la intención de tener un uso de vivienda, por ejemplo, casas y departamentos.
Deuda
Obligación adquirida por una persona o empresa con la intención de financiar un proyecto o compra de un activo. Generalmente tiene un plazo y tasa de interés fija o variable definidos.
Paula pide un préstamo a un banco para comprar una casa. Ese préstamo debe pagarlo en el plazo establecido y cubriendo los intereses generados por la tasa acordada. Paula, con ello, contrae una deuda.
Deuda Mezzanine
Obligación cuyo capital e intereses gozan de una menor prioridad de pago que la Deuda Senior.
Deuda Preferente
Obligación cuyo capital goza de primera prioridad de pago por parte de un desarrollador, una persona o una garantía y cuya tasa de interés generalmente es variable. Suele ir acompañada de un colateral que garantiza su pago en caso de incumplimiento por parte del desarrollador.
Deuda Senior
Obligación cuyo capital e intereses gozan de primera prioridad de pago por parte de un desarrollador, una persona o una garantía y cuya tasa de interés generalmente es fija. Suele ir acompañada de un colateral que garantiza su pago en caso de incumplimiento por parte del desarrollador.
Deudor
Persona o empresa que tiene la obligación jurídica de cumplir con las obligaciones y deudas contraídas.
Paula pide un préstamo al banco y contrae la obligación de pagar, por lo que se hace deudora (hasta que lo termine de pagar).
Devolución de capital
Flujo que proviene de una disminución en la participación de un negocio o un inmueble. Dicho flujo puede originarse por la venta parcial o total de activos, o por disminuciones en el precio de venta de la participación en el negocio. En caso de una disminución en el precio de venta, la devolución de capital sería la diferencia entre el precio pagado inicialmente y el precio pactado al momento de formalizar la operación.
Paula compra un local en 100 pesos, pero con la condición de que por cada mes que se tarden en entregarlo, le regresan 2 pesos. Le entregan 2 meses después y le devuelven 4 pesos de capital; a Paula el local le costó finalmente 96 pesos.
Diversificación
Estrategia para el manejo de un portafolio de inversión que permite obtener rendimientos de diferentes activos. Dado que cada activo tiene un perfil de riesgo distinto, al incorporar varios se incorporan diferentes riesgos que pueden contrarrestarse uno con el otro. De esta forma, un portafolio bien diversificado reduce la volatilidad y maximiza el rendimiento.
Due diligence
Proceso de análisis y verificación de todos los componentes de un proyecto que se realiza normalmente antes de aceptar participar en el mismo. El Due diligence de briq.mx incluye un análisis del proyecto, historial y capacidad crediticia del desarrollador, análisis financiero y de mercado, verificación de documentación, entre muchos otros; y se realiza antes de publicar cualquier oportunidad en la plataforma.
FIBRA
Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, que adquieren inmuebles elegidos por su propia administración y pagan a los inversionistas parte de las rentas que dichos inmuebles generan.
Fideicomisario o beneficiario del fideicomiso
Persona o empresa que obtiene los fondos y beneficios de un fideicomiso.
Fideicomiso
Operación mercantil mediante la cual una persona -física o moral- llamada fideicomitente, destina ciertos bienes a la realización de un fin determinado, encomendando ésta a una Institución de Crédito (fiduciario) a vigilar el cumplimiento de dicho fin.
Fideicomitente o Fiduciante
Persona o personas que aportan dinero y/u otros activos a un fideicomiso.
Fiduciario
Persona física o moral encargada de administrar un fideicomiso y de la propiedad de los bienes que lo integran, a solicitud de un fideicomitente y en beneficio de un tercero, sea este fideicomisario o beneficiario.
Flujo neto operativo (NOI)
Ingreso neto operativo de un negocio o inmueble. El NOI, por sus siglas en inglés, considera los ingresos ya después de los Gastos Operativos, por eso se dice que es un ingreso neto.
Si un departamento se renta a $10,000 al mes, y de mantenimiento y otros gastos al mes se usan $2,000, y de predial al año paga $2,500, entonces tiene un NOI de $93,500 al año. (10,000-2,000)*12 - 2,500 = 93,500
Garantía
Activo de respaldo que tiene un valor igual o mayor al del préstamo otorgado. En caso de incumplimiento, la garantía sirve como pago de la obligación.
Gastos notariales
Gastos asociados con los trámites ante notarios o corredores públicos por el registro de transacciones y/o vehículos en el Registro Público de la Propiedad. Suelen dividirse en impuestos y honorarios notariales.
Gastos operativos
Gastos atribuibles exclusivamente a la operación y propiedad de un negocio o inmueble. En inmuebles, generalmente incluyen el pago de predial, seguros, “utilities” (agua, luz, etc.) y honorarios de administración.
Si un departamento se renta a $10,000 al mes, y de mantenimiento y otros gastos al mes se usan $2,000, y de predial al año paga $2,500, entonces sus gastos operativos son $26,500 al año. (2,000)*12 + 2,500 = 26,500
Hipoteca
Préstamo especifico a destinarse a la compra de un inmueble y que tiene como garantía dicho inmueble.
Incumplimiento de Pagos
Cuando una empresa o persona no hace frente a sus obligaciones en el tiempo establecido.
Inmuebles industriales
Desarrollos realizados con la intención de tener un uso industrial, por ejemplo, bodegas, fábricas o parques industriales.
Instrumento financiero
Contrato que soporta una inversión y los derechos que ésta conlleva para recibir flujos u otro activo financiero a lo largo del tiempo. Ejemplos de instrumentos financieros son Deuda Senior, Deuda Mezzanine, Participación en Fideicomiso, Capital Preferente, entre otros.
Intereses
El valor monetario del rendimiento de un proyecto, que será depositado en el plazo establecido.
Julia invirtió $1,000 en un proyecto vía briq.mx con una tasa de interés anual del 12%, por lo que al año recibirá $120 de intereses.
Inversionista
Persona que entrega dinero para un proyecto con el fin de obtener un rendimiento a cambio (interés).
Inversionista calificado
De acuerdo a la legislación mexicana se considera inversionista calificado a la persona que mantenga en promedio, durante los últimos doce meses, inversiones en valores por un monto igual o mayor a 1,500,000 unidades de inversión (UDI's) o que haya obtenido en cada uno de los dos últimos años, ingresos brutos anuales iguales o mayores a 500,000 UDI's. Consulta el valor diario de una Unidad de Inversión aquí.
Multifamiliar
Desarrollos residenciales realizados con la intención de tener un uso de vivienda para varias familias, por ejemplo, un edificio de departamentos.
Participaciones fiduciarias
Se refiere al porcentaje en el que un Fideicomitente aporta recursos a un fideicomiso y, por lo tanto, recibe derechos sobre los resultados del mismo.
Patrimonio de un fideicomiso
Son los activos que están a nombre del fideicomiso. Pueden ser desde dinero en bancos, inmuebles, patentes, marcas, etc. En negocios inmobiliarios, normalmente, el patrimonio de un fideicomiso serían los inmuebles, dinero en caja y los contratos de renta o compra venta celebrados y vigentes.
Plazo
Tiempo durante el cual el dinero o inversión está comprometido y al final del cual recibirá el pago del capital y los intereses.
Porcentaje de ocupación
Es un indicador utilizado normalmente en inmuebles en renta, que expresa qué parte de las unidades están ocupadas por un arrendatario. Se puede expresar basado en metros cuadrados o en número de unidades. Se obtiene al dividir el número de unidades (o metros cuadrados) ocupados por arrendatarios entre el número de unidades (o metros cuadrados) totales del inmueble.
Si una plaza tiene 30 locales, de los cuales 21 tienen arrendatario, el % de ocupación de la plaza sería 70%.
Portafolio de inversión
Conjunto de diferentes inversiones de un mismo inversionista.
Predio
Propiedad inmueble compuesta por una porción delimitada de tierra.
Prefondeo
Etapa por la que puede pasar una oportunidad de inversión e indica que una campaña todavía puede tener ajustes nuevos con el desarrollador. El prefondeo permite al inversionista asegurar su participación para que cuando estén listas las condiciones definitivas y la campaña pase a la etapa de fondeo, decida si continúa, si se retira o si mueve su inversión a otra campaña.
Prestamista
Aquél que presta un activo y tiene derecho a reclamarlo al final de cierto plazo y bajos condiciones específicas. Es sinónimo de acreedor.
Préstamo garantizado / colateralizado
Se refiere a un préstamo que tiene una garantía o colateral (por ejemplo, un bien inmueble) que respalda el crédito como segunda fuente de pago, reduciendo de esta manera el riesgo de incumplimiento.
Préstamos sin garantías
Préstamo que se otorga sin colateral y, por tanto, tiene un carácter más riesgoso.
Prestatario
Persona o empresa que tiene la obligación jurídica de cumplir con las obligaciones y deudas contraídas.
Principal
Monto de la inversión pendiente de repago, sin contemplar los intereses.
Puntos base
Un punto base es una unidad equivalente a 1/100 de 1%, es decir, un punto base es igual a 0.01%; de igual manera, un cambio de 1% es igual a un cambio de 100 puntos base.
Rent roll
Se refiere a un listado de los espacios dentro de una propiedad que son sujetos de ser arrendados (locales comerciales, naves industriales, espacios de oficina, unidades habitacionales, etc.). Suele especificar el nombre del inquilino, giro, el plazo del contrato, la fecha de inicio y de fin del arrendamiento, los metros cuadrados rentables, la renta por metro cuadrado, entre otros.
Ejemplo de un rent roll de una plaza de 4 locales
Retorno
Se refiere al rendimiento de la inversión, normalmente medida a través de una tasa de interés.
Retorno preferente
Rendimiento que un proyecto debe de pagar a los inversionistas de Capital Preferente, antes de que los inversionistas del Capital Común (como los desarrolladores) puedan recibir pago alguno.
Riesgo
Generalmente se conoce como la incertidumbre que existe respecto a que un proyecto llegue a su fin conforme se estipuló en un principio.
Tasa de absorción
La cantidad de tiempo en el que un espacio rentable, en metro cuadrado, es ocupado, o un estimado de la tasa en la que los inmuebles para la venta serán comprados. Por ejemplo, si un área geográfica particular tiene 2,000 hogares para la venta y 200 son compradas cada mes, el área tiene una tasa de absorción mensual del 10%.
Tasa de interés
El beneficio obtenido al prestar un monto específico de dinero o el costo a pagar por el uso de capital ajeno, durante un plazo determinado, expresado en % respecto al monto de capital. Normalmente se presenta en términos anuales.
Tasa de interés compuesta
El rendimiento, obtenido cuando al capital inicial se le suman los intereses que se hayan generado con anterioridad para ser invertidos de nuevo, expresado en % respecto al capital. De este modo, el capital base se incrementa cada periodo por el monto de los intereses generados. Dicha tasa generalmente se presenta en términos anuales.
Tasa de interés simple
El rendimiento obtenido sin que al capital inicial se le sumen los intereses que se hayan generado con anterioridad, expresado en % respecto al capital. El capital base permanece igual durante la vida del proyecto. Dicha tasa generalmente se presenta en términos anuales.
Tasa Interna de Retorno (TIR)
Tasa de interés anual promedio de los rendimientos generados por una inversión en un número determinado de años. Entre más alta sea la TIR, más rentable será el proyecto. Se puede pensar en la TIR como la tasa de crecimiento que se puede esperar de los flujos invertidos.
Unidades de inversión (UDI´s)
Son unidades de valor que se basan en el incremento de los precios (Índice nacional de precios al consumidor). El Banco de México publica en el Diario Oficial de la Federación el valor, en moneda nacional, de la unidad de inversión, para cada día del mes. Se pueden consultar aquí.
Unifamiliar
Desarrollos residenciales realizados con la intención de tener un uso de vivienda para una sola familia.
Uso de suelo comercial
Característica que permite que en un espacio en que se construyen desarrollos, se hagan con la intención de tener locales, por ejemplo, tiendas o centros comerciales.
Uso mixto
Desarrollos realizados con la intención de tener varios usos, generalmente se mezcla industrial con comercial o residencial con comercial; por ejemplo, un edificio de departamentos con locales comerciales en la planta baja.
