Por qué invertir en bienes raíces, Bienes raíces en México

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24/jul/2017
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Fernando Lelo de Larrea

1. Desde tu punto de vista ¿cuáles son los tres puntos más importantes a evaluar de un proyecto y por qué?

Toda inversión es dependiente, al final, de las personas que están detrás de cada negocio y que ejecutan la creación y captura de valor. En bienes raices esto es particularmente importante, así que el factor número uno será el equipo accionario y directivo del desarrollador inmobiliario y su experiencia y reputación previa. En segundo lugar, un entendimiento real del mercado, la oferta y demanda en la zona, el fit del producto a ser ofrecido en ese entorno competitivo, y la dinámica de inventarios, absorciones y precios específicos de la zona, y de la ubicación particular. Por último, es crucial entender los usos y fuentes de efectivo, y entender la liquidez y utilización de cash del proyecto, así como las holguras de éste ante fluctuaciones en absorción, costos de construcción e imprevistos. En desarrollos inmobiliarios, el tiempo para tener el producto comercializable es crítico, y la falta de liquidez, ante los típicamente altos niveles de apalancamiento, pueden ser letales.

2. ¿Cuál es tu perspectiva actual sobre la industria de los bienes raíces en México?

Pienso que tras un período complicado (2008-2012) donde muchos homebuilders tuvieron fuertes problemas de liquidez, donde hubo sobreapalancamiento y un contagio de la crisis subprime de EUA al mercado hipotecario, las perspectivas este 2016 son extraordinarias, como no se han visto desde 2004-2006. Las organizaciones de gobierno son muy sólidas (CONAVI, SHF, INFONAVIT), la banca ha superado su problema, y existe una demanda creciente, más educada, más exigente, que evolucionó de ser tomador de crédito hipotecario a tomar una decisión patrimonial. La salida a bolsa de Javer, CADU y Vinte demuestra el nuevo apetito del mercado por el asset class, y se percibe un entorno de permisos, construcción y profundidad de mercado muy favorable.

3. ¿Qué beneficios disruptivos crees que aporta Briq.mx a la industria de la construcción?

Briq presenta una gran innovación porque ofrece una posibilidad de inversión que no existe para el ahorrador típico (riesgo / retorno desarrollo inmobiliario específico) al tiempo que los desarrolladores tienen acceso a financiamiento ágil para complementar su estructura de financiamiento por proyecto. La tendencia del fondeo colectivo es imparable, y mediante ésta se resuelve el gran problema del desarrollador mediano, que es acceso a capital rápido y ad hoc. Teniendo la experiencia de haber financiado proyectos inmobiliarios por 10 años, sé del gran valor de la velocidad y agilidad en el acceso a capital, y en la necesidad de democratizar este acceso a quien trabaja de forma ordenada, disciplinada y con conocimiento.

4. ¿Qué hace un mercado inmobiliario atractivo?

El asset class de bienes raices es muy amplio y diferenciado. No es lo mismo la inversión en una FIBRA con activos industriales que genera rentas constantes, que un desarrollo multipropósito vanguardista que abrirá una nueva zona de la ciudad. En general los expertos patrimoniales recomiendan hacer un allocation de 15% del patrimonio invertible de una persona física en bienes raices, pues tiene un perfil que da cobertura adecuada a fluctuaciones cambiarias e inflacionarias, con retornos en México muy superiores a los que se ven en mercados más maduros donde solo los propietarios de la tierra logran capturar valor importante (ej Europa).

Juan Pablo Corral

1. ¿Por qué crees que los bienes raíces tienen potencial en México de generar valor?

Principalmente por que en ciertos segmentos del mercado tenemos un rezago importante tanto en la oferta como en los precios de venta.

2. ¿Cómo sabes si un desarrollador es bueno?

Por los proyectos en los que ha participado, por su experiencia, por el resultado en la ejecución de sus proyectos, por la innovación y el diseño pero sobre todo, por la plusvalía de sus proyectos.

3. ¿Qué tres factores no le pueden faltar a un proyecto para invertir en él?

Localización, localización, localización. Una buena estructura de costos vs precios de venta. Diseño e innovación.

4. ¿Qué hace a un mercado inmobiliario atractivo?

Como en cualquier otro mercado, la relación entre la oferta y la demanda, concretamente en el mercado de vivienda en México tiene un gran potencial por tres factores, 1.- el rezago que tenemos en materia de vivienda vs el bono demográfico, (se amplía la brecha), 2,- la relación de los precios de venta por metro cuadrado vs países con igual o menor potencial económico, seguimos por debajo de la media aunque en los últimos tres años ha habido un ajuste importante en los precios por metro cuadrado en México comparándonos con otros países latinoamericanos como Colombia, Brasil o Chile seguimos muy por debajo en los precios de venta y 3.- por la oportunidad que se presenta con las nuevas políticas federales en materia de desarrollo urbano en México en donde hay un nuevo esfuerzo por corregir el desorden urbano mediante la densificación de los centros urbanos y la verticalidad mediante reglas más claras para los desarrolladores.

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No​ ​es​ ​fondo​ ​de​ ​inversión​ ​ni​ ​administradora​ ​de​ ​fondos

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