Cómo valuar un activo de bienes raíces

Cómo valuar un activo de bienes raíces…

En briq.mx creemos que es muy importante valuar un activo inmobiliario como parte del análisis de un proyecto de financiamiento por tres razones principales:

1. Conocer el valor de una garantía
2. Entender si el proyecto tiene fundamentales para poderse comercializar
3. Reconocer si la estructura de capital es adecuada y saber si el desarrollador puede hacer frente a sus obligaciones

Existen tres formas principales de valuar un proyecto de bienes raíces:

1. Valuación por Costo - consiste en utilizar el costo del predio o terreno a desarrollar y del desarrollo + valor de las inversiones en mejoras para definir el valor de una propiedad. El propósito es medir en cuánto se podría vender el edificio a alguien que quisiera hacer un edificio exactamente igual en esa zona.

2. Comparables- consiste en utilizar precios a los que se han vendido propiedades similares. Entre más sean las características comunes, como ubicación, amenidades, nivel socio-económico del producto inmobiliario, tipo de acabados, entre otras, más valiosa es la comparación.

3. Ingresos Futuros - todas las propiedades pueden generar ingresos por rentas. El valor presente de la proyección de dichos flujos define el valor de una propiedad. Implica determinar los flujos que la propiedad generará en el futuro, así como el costo de capital del proyecto y una tasa de crecimiento de los flujos.

Cada uno de estos métodos tiene sus ventajas y desventajas. briq.mx utiliza los tres métodos para valuar cada uno de los activos de los desarrolladores, como un elemento importante de nuestro proceso de análisis.

Esto lo hacemos adicionalmente a realizar un análisis de los flujos esperados del proyecto y de la capacidad crediticia (o de financiamiento) del desarrollador, así como otros análisis más para asegurarnos que el proyecto de inversión es atractivo.