Cómo sé si un proyecto es atractivo…

1. Desarrollador inmobiliario

En Briq.mx pensamos que lo primero que un inversionista debe de conocer al seleccionar un proyecto es el desarrollador. Es importante revisar que la empresa que desarrolla tenga un historial de por lo menos tres o cuatro proyectos similares a los que va a desarrollar que hayan sido exitosos. Asimismo, es importante verificar que el desarrollador no haya caído en ningún default y que haya cumplido los términos pactados con sus inversionistas.

2. Análisis de mercado en la zona del proyecto.

El segundo paso es entender la dinámica de cada mercado. Para ello, es muy importante entender el balance entre la demanda y la oferta en la zona:

a. Impulsores de la demanda.

El mejor indicador de la demanda de una zona son los precios vigentes y los niveles de absorción (es decir, cuántas unidades se venden al mes). Otros factores a considerar, para entender las tendencias de la demanda en una zona son:

• Crecimiento poblacional
• Crecimiento del Poder adquisitivo
• Si la zona tiene exposición particular a una Industria, cuál es el panorama de dicha industria (por ejemplo, la demanda habitacional para un desarrollo en Campeche posiblemente sea afectada por lo que sucede en la industria petrolera).
• Cercanía a zonas dinámicas y con fuentes de trabajo.
• Nivel de seguridad y desarrollo de la zona. Es claro que existe mayor demanda en zonas con niveles de seguridad aceptables. Por otro lado, se puede esperar un crecimiento en la demanda en aquellos lugares en donde se regeneran los parques, zonas verdes y otras plazas públicas.

b. Impulsores de la oferta

Por otro lado, es muy importante conocer la dinámica de la oferta en la zona que estamos evaluando - por más fuerte que sea la demanda, si la oferta crece más rápido, los precios inmobiliarios difícilmente subirán. Además de conocer la oferta vigente de la zona, para entender la dinámica de la oferta, hay que definir los siguientes puntos:

• Qué tan restringida es la zona para construir nuevos desarrollos. Mayor restricción suele ser fundamento de mayores precios.
• Qué tantos terrenos existen alrededor para realizar proyectos similares.
• Cuál es el Uso de Suelo de la zona

3. Viabilidad del Proyecto Específico

Una vez que conocemos al desarrollador y la situación del mercado en la zona, hay que revisar que el proyecto sea viable. Esto implica, que debe estar fundamentado con los siguientes elementos:

a. Ubicación. La ubicación no sólo debe contar con un balance atractivo entre oferta y demanda sino que debe de contar con ciertas características base como:

• Infraestructura - agua, luz y vías de transporte.
• Servicios y plazas - escuelas y servicios médicos, así como centros comerciales, parques y plazas recreativas.
• Accesos viales - avenidas importantes cercanas.
• Mercado de rentas sólido - en Briq.mx creemos que el valor de un inmueble se deriva de las rentas que éste podría generar.
• Absorción aceptable - Asimismo, debemos de tener en cuenta el nivel de absorción de la zona, es decir, qué tan rápido se absorben las unidades y desarrollos que salen a la venta en la zona.

b. Propuesta de Valor Atractiva. El proyecto debe de ofrecer un producto que en función de precio y tamaño, sea acorde a la zona; asimismo, debe tener una propuesta de valor que lo diferencíe de los demás desarrollos en el mercado.

c. Permisos y Licencias. El desarrollo debe de contar con permisos mínimos, como certificado de uso de suelo, factibilidad de agua y constancia de agua y predial. Otro permiso importante que se obtiene más adelante en la vida de un proyecto es la manifestación de construcción. Entre más permisos se tengan, menor el riesgo que el proyecto implica.

d. Estructura de Financiamiento. El proyecto debe de contar con una estructura de financiamiento adecuada, es decir, que tenga suficiente capital de parte del desarrollador y/o inversionistas para darle soporte financiero. Un proyecto que contrata un crédito puente con un valor mayor al 65% del valor de venta del proyecto, podría considerarse demasiado apalancado y por tanto riesgoso. Asimismo, el desarrollo debe de contar con fuentes de repago adecuadas para pagar a cada uno de los acreedores e inversionistas su retorno esperado.

4. Posición en la estructura de capital

Briq.mx te permite invertir en todo tipo de proyectos inmobiliarios mediante tres tipos de instrumentos en distintas posiciones de la Estructura de Capital de los Proyectos. Es importante que analices si la posición en la estructura de capital se acomoda a tus preferencias y necesidades financieras.

a. Deuda Senior: tipo de financiamiento en el que como acreedor, tienes la primera prioridad de cobro y/o primera prelación sobre una garantía definida en caso de incumplimiento.

b. Deuda Junior: tipo de financiamiento en el que el acreedor tiene la segunda prioridad de cobro y /o segunda prelación sobre una garantía definida en caso de incumplimiento.

c.Deuda Mezzanine: tipo de financiamiento que tiene la segunda o posterior prioridad de cobro y segunda o posterior prelación sobre una garantía (en caso de haberla) y un rendimiento variable en función del éxito del proyecto.

Todos estos factores son sólo algunos de los que Briq.mx incorpora en su análisis de proyectos, mismos que son evaluados por su Comité de Inversión. Sólo los que cumplen con altos estándares de estos y otros factores son presentados a los miembros de su plataforma. Aun así, es importante que revises Tú en lo personal cada uno de los proyectos para asegurarte de que sean atractivos para Tus necesidades.