1. Desempeño turístico comparado en Quintana Roo
- Cancún: crecimiento del 5.3%, al pasar de 432,755 a 455,691 visitantes.
- Riviera Maya: incremento del 5.6%, de 321,698 a 339,729 turistas.
- Tulum: crecimiento más moderado del 1.2%, de 139,621 a 141,305 visitantes.
Este comportamiento confirma que Tulum continúa creciendo, aunque a un ritmo menor frente a otros destinos del estado, reflejando un proceso de ajuste y normalización tras un año particularmente complejo en términos de percepción, promoción y entorno operativo.
2. Conectividad aérea y dinamismo del mercado
De acuerdo con Francisco Medina Elizalde, CEO de Grupo Santa Fe y secretario de la Asociación Nacional de Cadenas Hoteleras, Tulum concentra actualmente un número relevante de inversiones “dormidas”, principalmente en:
- Proyectos de real estate
- Desarrollos de lujo
- Condominios y residencias brandeadas
Muchos de estos proyectos iniciaron en años anteriores y fueron pausados ante un entorno financiero más restrictivo. No obstante, el directivo considera que el destino cuenta con fundamentos sólidos para retomar su dinamismo en el corto y mediano plazo, conforme mejoren las condiciones económicas.
4. Infraestructura y accesos públicos a playas
5. Retos actuales del sector hotelero
- Sargazo, con impactos estacionales e impredecibles.
- Manejo de la imagen, debido a la rápida viralización de noticias negativas.
- Inseguridad, principalmente en términos de percepción mediática.
A pesar de ello, Tulum alcanzó ocupaciones cercanas al 90% hacia el cierre de año, y las proyecciones para 2026 son moderadamente optimistas, apoyadas en campañas de promoción renovadas, la participación en ferias internacionales como Fitur y el impacto positivo de eventos globales como el Mundial de Fútbol.
7. Optimización de Nómina y Medidas Preventivas 2026
Durante el presente ejercicio se logró un ahorro significativo en el rubro de nómina en comparación con 2025, como parte de una medida preventiva y estratégica frente al cambio en el perfil del visitante en Tulum y al ajuste generalizado de tarifas que actualmente están implementando hoteles tanto de la zona hotelera como del centro.
- Eficiencia operativa
- Multifuncionalidad de los equipos
- Ajustes de turnos y cargas horarias
- Eliminación de redundancias
Todo ello sin descuidar la calidad del servicio, manteniendo los estándares de atención y hospitalidad que caracterizan a la propiedad y garantizando una experiencia satisfactoria para nuestros huéspedes e invitados.
Esta estrategia permite compensar parcialmente la disminución de ingresos por tarifa, proteger el resultado operativo y mantener la sostenibilidad del negocio en un contexto de mercado más desafiante.
Matías Tantotero
Director de Operaciones
Con el objetivo de mantenerlos plenamente informados sobre el desempeño de nuestro proyecto y del contexto turístico en el que operamos, hemos preparado el presente informe trimestral. Este documento incluye:
- Un análisis del comportamiento turístico de la región.
- Comparativas del desempeño de su propiedad frente a diciembre de 2024.
- Una evaluación respecto a nuestro conjunto competitivo (Competitive Set).
Resumen Ejecutivo – Panorama Turístico 2025: Tulum y Riviera Maya
- Tráfico aéreo: Cancún cerró 2025 con 29.3 M de pasajeros (−3.5% vs 2024), marcando dos años sin crecimiento tras el récord de 2023 (32.4 M). La disminución afectó principalmente rutas desde EE. UU.
- Diversificación aeroportuaria: Tulum movilizó 1.3 M de pasajeros y Cozumel 646,606, compensando parcialmente la caída de Cancún.
- Récord de operaciones: El 20 de diciembre, Quintana Roo alcanzó 766 operaciones aéreas en un solo día, reflejando la fortaleza estratégica del destino.
- Mercados emisores: Fuerte caída de turistas de EE. UU. (−32%) y Canadá (−37%), mientras el mercado nacional mostró resiliencia (+23% ventas, +3% ADR).
- Recuperación gradual: Estrategias de promoción intensiva y coordinación público-privada han permitido contrarrestar impactos mediáticos y reactivar la demanda.
- Factores limitantes: Altos costos percibidos, problemas de infraestructura, sargazo, percepción de inseguridad y competencia de destinos emergentes.
- Impacto operativo: Ocupación hotelera históricamente baja, cierres de restaurantes y negocios, afectando empleo y derrama local.
- Acciones correctivas: Campaña de relanzamiento de USD 3.2 M, programa “Tulum todo el año”, apertura gratuita de playas y eventos de alto impacto.
3. Riviera Maya – Tendencias y Sector Gastronómico
- Ocupación hotelera: Caída histórica durante verano (64.8% vs 73.2% en 2024).
- Gasto turístico: Aumento de visitantes no se tradujo en mayor consumo en restaurantes; derrama estimada −17% vs 2024.
- Competitividad: La falta de regulación en alojamiento informal y la presión de otros destinos caribeños subrayan la necesidad de diversificación de oferta y estrategias diferenciadas.
- A pesar de 2025 como año tan desafiante como la pandemia, el grupo logró:
- Recuperación gradual de ocupación.
- Retención de talento con baja rotación (3.2%).
- Proyectos sostenibles: energía solar para 1,900 habitaciones (~USD 12 M).
- Foco en eficiencia, fidelización y calidad de experiencia como pilares estratégicos.
- Seis de las 10 rutas principales desde EE. UU. disminuyeron pasajeros; rutas con Canadá crecieron +26.3%.
- Aeropuerto de Tulum pierde conectividad directa y rutas internacionales clave trasladadas a Cancún.
- Implicación: la conectividad aérea sigue siendo crítica para estimar ocupación, gasto turístico y rentabilidad de proyectos.
- 2025 no representa caída estructural, sino un ajuste del modelo turístico.
- La rentabilidad futura depende de:
- Diversificación de mercados emisores.
- Atracción de segmentos de mayor gasto.
- Optimización de costos operativos.
- Experiencia integral del visitante y sostenibilidad.
- Oportunidades: Proyectos bien posicionados, con estructuras eficientes y oferta diferenciada, pueden capturar valor a mediano plazo.
- Mensaje clave: Inversión enfocada en volumen masivo es menos efectiva; se priorizan estrategias estratégicas, operativas y resilientes.
Agradecemos su confianza y continuo apoyo.
Quedamos a su disposición para cualquier consulta o aclaración adicional sobre el desempeño del proyecto y las oportunidades del mercado.
Matías Tantotero
Director de Operaciones
Durante noviembre de 2025, logramos una utilidad neta de $96,256.76, reflejando una recuperación notable en nuestra operación con una ocupación del 63.61% y una tarifa promedio de $1,810.21, cifras que superan ampliamente el 37.63% de ocupación registrado en octubre. Nos posicionamos consistentemente por encima del promedio de la plaza, que reportó un 52% de ocupación y una tarifa de $1,100.00, lo que demuestra nuestra sólida capacidad de captación de valor y la efectividad de nuestra estrategia comercial en Sanah durante el inicio de esta temporada alta. Para mayor detalle los invitamos a revisar el reporte adjunto.
1. Contexto general del destino
2. Desempeño turístico y ocupación hotelera
Durante 2025, el desempeño turístico de Tulum evidenció un ajuste a la baja en la demanda, particularmente perceptible durante los meses de temporada baja y verano. Diversos actores del sector coinciden en que el destino experimentó un menor dinamismo en la llegada de visitantes, tras varios ejercicios de crecimiento sostenido.
El mercado presenta una marcada disparidad tarifaria entre la zona turística de playa y el centro urbano. Mientras las áreas prime sostienen un posicionamiento orientado a segmentos de mayor poder adquisitivo, el centro continúa captando una demanda más sensible al precio. Esta dualidad ha fragmentado el mercado y ha reducido la profundidad de los segmentos intermedios.
En alimentos y bebidas, la percepción de sobrecostos recurrentes en consumos básicos ha impactado negativamente en la satisfacción del visitante y en la reputación del destino. Este factor se ha convertido en un elemento relevante en la evaluación general de la experiencia y en la recomendación orgánica.
Como consecuencia, una parte significativa de los establecimientos opera con soluciones energéticas alternativas, lo que incrementa de forma estructural los costos operativos y presiona los márgenes. Estas ineficiencias terminan trasladándose parcial o totalmente al consumidor final, afectando la competitividad del destino.
- Campañas de promoción para reposicionar el destino.
- Apertura y liberación de accesos a playas.
- Ajustes en los esquemas de cobro y acceso a áreas naturales.
- Refuerzo de los operativos de seguridad en zonas turísticas.
- La afectación recurrente por sargazo, con impacto directo en la experiencia de playa.
- La percepción de seguridad, que continúa siendo un elemento sensible para el turismo internacional.
- La dependencia de mercados emisores específicos, particularmente Estados Unidos, lo que expone al destino a ciclos económicos externos.
- Eficiencia operativa.
- Control de costos estructurales.
- Disciplina en pricing.
- Diferenciación real del producto.
- Alineación entre sector público y privado.
- Estructuras de costos controladas y flexibles.
- Propuestas de valor claramente diferenciadas.
- Capacidad de adaptación comercial y operativa.
- Disciplina en pricing y enfoque en rentabilidad real, más allá del crecimiento nominal.
Agradecemos su atención y quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional. Estamos convencidos de que, con la estrategia adecuada, Tulum continuará siendo un referente en el turismo mundial.
Atentamente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones
Es un placer presentarles este informe detallado sobre la situación actual de Tulum y la Riviera Maya, un destino turístico que sigue siendo un referente global, pero que, como muchos otros en el mundo, enfrenta una serie de desafíos derivados de factores económicos, ambientales y competitivos. A través de este análisis, buscamos proporcionarles una visión clara y pragmática sobre los retos que enfrenta el destino, así como las oportunidades que surgen para los inversionistas que desean apostar por su crecimiento futuro. La situación actual, aunque compleja, también abre puertas a una recuperación gradual que puede ser clave para quienes estén dispuestos a adaptarse y actuar con visión a largo plazo.
La desaceleración ha sido más evidente en el volumen de las reservas, con una disminución en la tarifa media por noche (ADR) de 9% en el estado de Quintana Roo. En general, la caída del volumen y los precios ha sido del 36% en las reservas en comparación con el mismo período del año anterior. A nivel nacional, aunque otros destinos como la Ciudad de México reportan un crecimiento (con un aumento del 20% en el ritmo de reservas), la baja en la demanda en la Riviera Maya sigue siendo un desafío importante.
A pesar de la situación actual, Tulum sigue siendo un destino deseado para ciertos segmentos del mercado, especialmente aquellos enfocados en el ecoturismo, el bienestar, las experiencias exclusivas y la sostenibilidad. Sin embargo, los esfuerzos por diversificar el producto turístico son imprescindibles para fortalecer la competitividad del destino frente a otros destinos del Caribe.
Perspectivas Futuras: Oportunidades de Recuperación y Crecimiento
Proyección de Ocupación para los Próximos Meses: Un Repunte Gradual
Conclusión: Oportunidades para Inversionistas con Estrategias Ágiles y Adaptativas
Por último, se destaca que los inversionistas actuales pueden beneficiarse de un descuento del 30% adicional para socios y Friends & Family sobre la tarifa ofertada en nuestro motor de búsqueda. Además, no se cobrará el porcentaje de operación en esta situación turística que atraviesa la plaza. Para hacer efectivo este descuento, pueden ponerse en contacto con nosotros a través de los correos electrónicos ayuda@briq.mx o gerencia@bramah.com.mx.
¿Por qué Ricardo Ávila cubre las pérdidas por la operación?
Como promotor principal, Ricardo ha decidido asumir el costo de las pérdidas operativas sin alterar la estructura de capital actual. Esto significa que su inyección de recursos no diluye a los demás socios ni le otorga ventajas especiales. Es una decisión de liderazgo basada en la supervivencia del proyecto: Ricardo absorbe el impacto financiero actual para proteger la visión original del negocio hasta alcanzar la rentabilidad.
Atentamente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones
A pesar del contexto desafiante que ha atravesado la región durante gran parte del año, se observa una incipiente tendencia de estabilización y mejora en la demanda, lo que abre un escenario más alentador hacia el último trimestre.
La combinación de factores ambientales, económicos, estructurales y de gestión pública ha generado una caída drástica en la demanda turística, afectando no solo la rentabilidad hotelera, sino también la estabilidad laboral, la inversión privada y el atractivo general del destino frente a otros competidores regionales.
Esta situación se replica en otros polos de Quintana Roo: la Riviera Maya registró una baja de 11 puntos porcentuales respecto al año anterior, pasando de 73.2% a 64.8%, y descendiendo incluso hasta 44% en los primeros días de septiembre, un nivel históricamente bajo.
A esto se suma una polémica en torno al Parque Nacional del Jaguar, que concentra los accesos públicos al mar, y donde las tarifas de ingreso de $415 pesos para extranjeros y $255 para nacionales han generado un fuerte desincentivo.
La combinación de contaminación visual, olor, y barreras de acceso ha deteriorado la experiencia del visitante y reducido su tiempo promedio de estancia. En general un abuso hacia el turista, tanto internacional como local en la oferta de productos y servicios (comidas, bebidas, alojamiento, taxis, etc).
Numerosos reportes señalan extorsiones, cobros indebidos y detenciones arbitrarias de turistas por supuestas infracciones menores (con costos de hasta $10,000 pesos para recuperar un vehículo del corralón).
Estos hechos, ampliamente difundidos en redes sociales y foros de viajeros, dañan la reputación del destino y reducen la tasa de repetición de visitantes.
Solo en el corredor Cancún–Riviera Maya existen más de 17,000 anuncios activos, quintuplicando la oferta de Puerto Vallarta y duplicando la de Los Cabos.
Este fenómeno genera una guerra de precios que presiona a la baja las tarifas hoteleras tradicionales, reduciendo los ingresos promedio por habitación (RevPAR) y afectando los niveles de servicio y mantenimiento.
Aerolíneas como Avianca, Copa Airlines, Delta y United han reducido frecuencias o suspendido operaciones.
Recientemente, Discover Airlines (filial de Lufthansa) decidió trasladar su ruta Frankfurt–Tulum al aeropuerto de Cancún, alegando limitaciones logísticas, baja oferta de transporte terrestre y la falta de infraestructura vial adecuada alrededor del aeropuerto.
Estas cancelaciones han disminuido la llegada directa de turistas europeos, de alto poder adquisitivo, que representaban un segmento clave para la hotelería boutique.
El flujo total cayó un 3.7%, con 20.4 millones de pasajeros en el periodo, reflejando una desaceleración que repercute directamente en toda la cadena turística del estado.
- Hoteles semi-vacíos y cierres parciales o definitivos de pequeños alojamientos, bares y restaurantes.
- Despidos masivos de personal operativo: camaristas, cocineros, meseros, recepcionistas y lancheros.
- Migración laboral interna, con trabajadores regresando a sus estados de origen ante la falta de empleo y estabilidad.
- Reducción de ingresos en comunidades rurales dependientes de la venta de artesanías, alimentos o servicios de transporte.
- Sector náutico en crisis: los operadores reportan apenas un 40% de ocupación y preparan estrategias centradas en el mercado local para sobrevivir la temporada baja.
- República Dominicana (principalmente Punta Cana) incrementó sus llegadas turísticas un 2.8%, recibiendo más de 8 millones de visitantes entre enero y agosto 2025.
- Los Cabos continúa fortalecido, con mayor conectividad aérea y tarifas promedio superiores a las de la Riviera Maya.
- En contraste, la Riviera Maya y Cancún pierden competitividad por la percepción de desorden urbano, inseguridad, sobreexplotación turística y debilidad institucional.
- Cabildo de Tulum: impulsa la creación de un Festival Turístico y Cultural permanente, orientado a dinamizar la economía del centro urbano y diversificar la oferta turística más allá del sol y playa.
- Consejo Hotelero del Caribe Mexicano: solicita que el incremento del impuesto predial se realice de forma gradual y en línea con la inflación (INPC), advirtiendo que un aumento abrupto podría generar cierres masivos y pérdida de empleo.
- Sedetur Quintana Roo: amplió por tres años los incentivos a aerolíneas (reducción de la TUA y tarifas de servicios aeroportuarios) para estimular nuevas rutas hacia el sur del estado.
- Sector náutico y empresarial local: pide transparencia en el uso del Derecho de Saneamiento Ambiental, proponiendo tener representación en los cabildos municipales para fiscalizar el destino de los recursos.
El modelo económico basado en un crecimiento descontrolado, la especulación inmobiliaria y la dependencia exclusiva del turismo internacional está mostrando signos claros de agotamiento.
- Desempleo persistente y migración laboral.
- Devaluación inmobiliaria en el segmento de renta vacacional.
- Cierre progresivo de pequeños hoteles independientes.
- Pérdida de competitividad frente a destinos emergentes mejor organizados.
- Inversión en turismo regenerativo y de bienestar, con enfoque en sostenibilidad y experiencias culturales.
- Reconceptualización de Tulum como destino boutique integral, más conectado con su comunidad y patrimonio natural.
- Alianzas público-privadas para reordenamiento urbano, movilidad, gestión del sargazo y diversificación de actividades (festivales, wellness, gastronomía local, turismo deportivo).
a) Ricardo Avila Loza, persona física y principal promotor, con el 46% de las acciones del hotel, está pagando las pérdidas mensuales de su patrimonio para no solicitar levantamientos de capital a todos los inversionistas. Es el inversionista más interesado en darle la vuelta a esta situación. La estrategia ahora es aguantar, traducido en que mientras sea posible Ricardo Ávila va a sostener la operación del hotel.
b) Para enfrentar la caída en ingresos, se han aplicado fuertes reducciones de costos en Septiembre 2025 respecto a Septiembre 2024: salarios: -23.32%, lavandería: - 17.36%, costo habitaciones: -66.53%, costo AA&BB (alimentos y bebidas): -49.26%, Costo Minibar: -49.05 %, Comida Colaboradores: -17.14%, CFE: -47.48%, Mantenimiento Menor: -64.06%, Operacional: -61.52%.
c) Hemos seguido reduciendo las nóminas pero sin descuidar el excelente nivel de servicio. Incluso, el personal realiza labores para cubrir trabajos adicionales a su cargo. Previendo la situación anual, se redujo la nómina a un ritmo mensual promedio del -3.22%; totalizando en los primeros 9 meses una reducción porcentual del -25.79%.
d) Constantemente analizamos el precio de la tarifa y el impacto en la ocupación y gastos operativos para optimizar la operación y estar por arriba del punto de equilibrio de operación. Es decir, se trata de rentar todo lo que se pueda arriba de costo operativo del Hotel. Se tiene reservado 50% ocupación en noviembre que pinta bien a diciembre.
e) Los buenos reviews y la operación impecable del hotel están salvando el activo. Se está tratando de lograr el mayor número de reviews positivos en todos los canales (airbnb, expedia, tripadvisor, etc) ya que el algoritmo premia mucho la calidad y la cantidad de reviews.
f) Descuento de 30% adicional para socios y Friends & Family sobre la tarifa ofertada en nuestro motor de búsqueda. Contacten con ayuda@briq.mx o gerencia@bramah.com.mx para hacer efectivo el descuento.
8. CONCLUSIÓN
La caída en ocupación, la pérdida de conectividad y los problemas de gestión pública han revelado las debilidades de un modelo saturado, pero también abren una ventana para reposicionar a Tulum como un polo de turismo consciente, diversificado y de alto valor agregado. Les pedimos paciencia desde el punto de vista empresarial para darle la vuelta a esta situación.
Agradezco su atención y el interés en continuar fortaleciendo juntos este proyecto.
Matías Tantotero
Director de Operaciones