Es un placer saludarlos y compartir el presente informe, cuyo objetivo es ofrecer una visión clara y actualizada sobre el entorno macroeconómico y turístico de Tulum y la Riviera Maya, así como su impacto en la rentabilidad hotelera y en las perspectivas generales del sector en el comienzo del año 2026.

A pesar del contexto desafiante que ha atravesado la región durante gran parte del año 2025 —marcado por ajustes en la demanda, retos operativos y factores externos—, comienzan a observarse señales de estabilización y una mejora gradual en el comportamiento del mercado. Este escenario abre un panorama más equilibrado, sustentado en la recuperación progresiva del flujo turístico, el fortalecimiento de la conectividad aérea, la inversión en infraestructura y los esfuerzos coordinados de promoción del destino.

De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, el cierre del periodo vacacional decembrino 2025-2026 confirmó que la entidad superó nuevamente el millón de turistas, consolidando al Caribe mexicano como uno de los principales motores turísticos del país.

En términos comparativos, los principales destinos mostraron el siguiente comportamiento interanual:

Este comportamiento confirma que Tulum continúa creciendo, aunque a un ritmo menor frente a otros destinos del estado, reflejando un proceso de ajuste y normalización tras un año particularmente complejo en términos de percepción, promoción y entorno operativo.

La gobernadora Mara Lezama informó que el sábado 3 de enero se registraron 770 operaciones aéreas en los cuatro aeropuertos internacionales del estado, la segunda cifra más alta del periodo vacacional.

El Aeropuerto Internacional de Cancún se consolidó durante 2025 como la terminal con mayor volumen de viajeros internacionales del país, superando a Ciudad de México, Guadalajara y Los Cabos.

Por su parte, Bernardo Cueto Riestra, titular de la Sedetur, destacó que Quintana Roo volvió a superar los 20 millones de turistas anuales, aun en un contexto de limitación de asientos aéreos y ajustes en la conectividad durante 2025.

Este comportamiento refuerza una perspectiva positiva hacia 2026, con un alto dinamismo turístico traducido en crecimiento económico, empleo, recaudación y derrama para la población local.

De acuerdo con Francisco Medina Elizalde, CEO de Grupo Santa Fe y secretario de la Asociación Nacional de Cadenas Hoteleras, Tulum concentra actualmente un número relevante de inversiones “dormidas”, principalmente en:

Muchos de estos proyectos iniciaron en años anteriores y fueron pausados ante un entorno financiero más restrictivo. No obstante, el directivo considera que el destino cuenta con fundamentos sólidos para retomar su dinamismo en el corto y mediano plazo, conforme mejoren las condiciones económicas.

Asimismo, destacó que el interés de inversionistas internacionales por el Caribe mexicano se mantiene firme, especialmente en proyectos de uso mixto, que combinan hotelería, residencias y componentes inmobiliarios, un modelo que permite mejorar la rentabilidad y diversificar riesgos.

La secretaria de Turismo federal Josefina Rodríguez Zamora anunció la apertura de cuatro nuevos accesos públicos a las playas de Tulum, que se suman a los siete ya existentes.

Estos accesos se ubican dentro del Parque del Jaguar, espacio que combina conservación ambiental, recreación y turismo, y que cuenta con infraestructura de primer nivel, señalética adecuada y áreas recreativas de libre acceso.

Esta estrategia busca mejorar la experiencia del visitante, reducir la estacionalidad y fortalecer la percepción del destino, reafirmando que el acceso a las playas es un derecho para residentes y turistas.

Según David Ortiz Mena, presidente de la Asociación de Hoteles de Tulum, el destino enfrenta tres retos principales:

A pesar de ello, Tulum alcanzó ocupaciones cercanas al 90% hacia el cierre de año, y las proyecciones para 2026 son moderadamente optimistas, apoyadas en campañas de promoción renovadas, la participación en ferias internacionales como Fitur y el impacto positivo de eventos globales como el Mundial de Fútbol.

La representante del colectivo empresarial "I am Tulum", Alejandra Reinoso, señaló que Tulum ha logrado una recuperación gradual tras un periodo complejo, gracias a un esfuerzo coordinado entre empresarios y autoridades.

Entre las acciones destacadas se encuentran campañas de promoción, invitación a influencers y medios, eventos gastronómicos, culturales y deportivos, así como iniciativas sociales que buscan reposicionar la imagen del destino.

Adicionalmente, el proyecto “Tulum Todo el Año” tiene como objetivo atraer hasta 100,000 visitantes adicionales, mediante una agenda de eventos mensuales orientada a mitigar las temporadas bajas.

7. Optimización de Nómina y Medidas Preventivas 2026

Durante el presente ejercicio se logró un ahorro significativo en el rubro de nómina en comparación con 2025, como parte de una medida preventiva y estratégica frente al cambio en el perfil del visitante en Tulum y al ajuste generalizado de tarifas que actualmente están implementando hoteles tanto de la zona hotelera como del centro.

Ante un escenario de mayor presión competitiva en tarifas y una tendencia a la baja en ingresos promedio, se optó por anticiparnos mediante un análisis detallado de la estructura operativa, enfocándonos en una optimización de nómina inteligente, sin comprometer la operación diaria ni la experiencia del huésped.

La reducción se realizó de manera analítica y selectiva, priorizando:

Todo ello sin descuidar la calidad del servicio, manteniendo los estándares de atención y hospitalidad que caracterizan a la propiedad y garantizando una experiencia satisfactoria para nuestros huéspedes e invitados.

Esta estrategia permite compensar parcialmente la disminución de ingresos por tarifa, proteger el resultado operativo y mantener la sostenibilidad del negocio en un contexto de mercado más desafiante.

Tulum atraviesa una etapa de transición y consolidación, caracterizada por un crecimiento más moderado pero con bases más sólidas y ordenadas. La combinación de recuperación turística, mejora en infraestructura, promoción estratégica y reactivación de proyectos detenidos configura un entorno propicio para decisiones de inversión con visión de mediano y largo plazo.

Si bien persisten retos operativos y de percepción, el destino mantiene su atractivo natural, su posicionamiento internacional y un potencial significativo para generar valor sostenido.

Agradecemos sinceramente su confianza y el interés continuo en el desarrollo turístico de Tulum y la Riviera Maya. Quedamos a su disposición para ampliar cualquiera de los puntos aquí expuestos, analizar escenarios específicos o profundizar en estrategias de inversión y proyecciones financieras ajustadas a cada proyecto.

Reciban un cordial saludo,

Es un placer saludarlos.
Con el objetivo de mantenerlos plenamente informados sobre el desempeño de nuestro proyecto y del contexto turístico en el que operamos, hemos preparado el presente informe trimestral. Este documento incluye:

Agradecemos su confianza y continuo apoyo.
Quedamos a su disposición para cualquier consulta o aclaración adicional sobre el desempeño del proyecto y las oportunidades del mercado.

Atentamente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones

Nos complace compartir con ustedes el presente informe, el cual ofrece un análisis actualizado sobre el panorama actual de Tulum y la Riviera Maya. Este destino, reconocido a nivel internacional, continúa siendo un punto estratégico para el turismo global; sin embargo, al igual que otros mercados, atraviesa un contexto desafiante influenciado por variables económicas, ambientales y un entorno cada vez más competitivo. 

Durante noviembre de 2025, logramos una utilidad neta de $96,256.76, reflejando una recuperación notable en nuestra operación con una ocupación del 63.61% y una tarifa promedio de $1,810.21, cifras que superan ampliamente el 37.63% de ocupación registrado en octubre. Nos posicionamos consistentemente por encima del promedio de la plaza, que reportó un 52% de ocupación y una tarifa de $1,100.00, lo que demuestra nuestra sólida capacidad de captación de valor y la efectividad de nuestra estrategia comercial en Sanah durante el inicio de esta temporada alta. Para mayor detalle los invitamos a revisar el reporte adjunto.

Durante 2025, el destino Tulum atravesó un proceso de ajuste en su desempeño turístico, luego de varios años de crecimiento acelerado posterior a la pandemia. Este ajuste responde a una combinación de factores estructurales internos, un incremento sostenido en el costo de vida y de los servicios turísticos, así como a factores externos de orden macroeconómico, principalmente vinculados al mercado estadounidense.

Las autoridades estatales y municipales han reconocido que el desarrollo del destino se dio bajo un esquema de crecimiento rápido y con limitada planeación urbana, lo que hoy se refleja en presiones operativas, retos de infraestructura y una creciente sensibilidad del visitante frente a la relación precio–valor. En este contexto, Tulum se encuentra en una etapa de reordenamiento y corrección de ciclo, más que en una contracción estructural de largo plazo.

Durante 2025, el desempeño turístico de Tulum evidenció un ajuste a la baja en la demanda, particularmente perceptible durante los meses de temporada baja y verano. Diversos actores del sector coinciden en que el destino experimentó un menor dinamismo en la llegada de visitantes, tras varios ejercicios de crecimiento sostenido.

La ocupación hotelera mostró un comportamiento más débil en comparación con años previos, reflejando tanto factores estacionales como una mayor cautela en las decisiones de viaje, especialmente por parte de mercados internacionales clave. Este escenario tuvo un impacto transversal en los distintos segmentos de hospedaje, con mayor presión en aquellas operaciones con estructuras de costos elevadas o menor flexibilidad comercial.

Desde la industria se descarta una crisis estructural del destino; sin embargo, se reconoce que el periodo analizado presentó un desempeño inferior al esperado, influido en gran medida por la dependencia del mercado estadounidense, donde el contexto económico incentivó una actitud más conservadora por parte del consumidor, priorizando destinos con una percepción más equilibrada de valor.

De cara al cierre del año, el sector anticipa una mejoría progresiva en los niveles de ocupación, apoyada en la temporada invernal, acciones de reposicionamiento del destino y una expectativa de mayor estabilidad en los principales mercados emisores.

La estructura de precios se consolidó durante 2025 como uno de los principales factores de ajuste en la demanda turística de Tulum. El incremento generalizado en tarifas de hospedaje, alimentos, bebidas y servicios complementarios ha generado una brecha creciente entre el precio cobrado y el valor percibido por el visitante, afectando tanto la intención de viaje como la experiencia global del destino.

El mercado presenta una marcada disparidad tarifaria entre la zona turística de playa y el centro urbano. Mientras las áreas prime sostienen un posicionamiento orientado a segmentos de mayor poder adquisitivo, el centro continúa captando una demanda más sensible al precio. Esta dualidad ha fragmentado el mercado y ha reducido la profundidad de los segmentos intermedios.

En alimentos y bebidas, la percepción de sobrecostos recurrentes en consumos básicos ha impactado negativamente en la satisfacción del visitante y en la reputación del destino. Este factor se ha convertido en un elemento relevante en la evaluación general de la experiencia y en la recomendación orgánica.

Desde una perspectiva de inversión, este contexto obliga a una revisión estratégica del pricing, donde la sostenibilidad de tarifas elevadas depende directamente de la diferenciación real del producto, la calidad del servicio y la consistencia de la experiencia. Operaciones con mayor eficiencia operativa y flexibilidad comercial se encuentran mejor posicionadas para adaptarse a un entorno de demanda más racional y competitivo.

Uno de los principales desafíos estructurales del destino continúa siendo la infraestructura básica, especialmente en la zona hotelera. El desarrollo sobre terrenos ejidales ha derivado históricamente en limitaciones en servicios esenciales, como drenaje sanitario y suministro eléctrico confiable.

Como consecuencia, una parte significativa de los establecimientos opera con soluciones energéticas alternativas, lo que incrementa de forma estructural los costos operativos y presiona los márgenes. Estas ineficiencias terminan trasladándose parcial o totalmente al consumidor final, afectando la competitividad del destino.

Las autoridades estatales han reconocido la falta de planeación histórica y han definido líneas de acción orientadas a fortalecer la infraestructura, mejorar los servicios y sostener la viabilidad del destino en el mediano y largo plazo.

Ante el deterioro de la percepción del destino, se puso en marcha una estrategia institucional de reposicionamiento, orientada a mejorar la reputación de Tulum y fortalecer su atractivo de cara a la temporada alta.

Entre las principales medidas se destacan:

Estas acciones buscan restablecer la confianza del visitante, mejorar la experiencia y sentar las bases para una recuperación progresiva de la demanda.

El Aeropuerto Internacional de Tulum y diversos activos estratégicos del sureste mexicano se encuentran bajo la administración del Grupo Mundo Maya, empresa estatal vinculada a la Secretaría de la Defensa Nacional.

Asimismo, el Parque Nacional del Jaguar quedó bajo su gestión, con un enfoque en la conservación ambiental, orden administrativo y control operativo. Si bien este esquema busca mayor eficiencia y transparencia, también ha generado fricciones con el sector privado local, particularmente en temas de accesos, flujos turísticos y percepción de control.

Desde una óptica de inversión, este nuevo marco institucional representa un cambio relevante en la gobernanza del destino, que deberá evaluarse en términos de estabilidad, reglas claras y previsibilidad operativa.

El desempeño turístico de Tulum también se ha visto condicionado por factores externos, entre los que destacan:

Estos factores refuerzan la necesidad de una estrategia de diversificación de mercados y de fortalecimiento del producto turístico.

El sector anticipa una recuperación gradual hacia el cierre de 2025 y el inicio de 2026, impulsada por la temporada alta, ajustes regulatorios, mejoras en accesos y una estabilización de los mercados emisores.

El caso Tulum se consolida como un ejemplo de corrección de ciclo tras un crecimiento acelerado, donde la rentabilidad futura dependerá de:

Para el inversionista, el entorno actual presenta riesgos operativos de corto plazo, pero también oportunidades de reposicionamiento y creación de valor para activos bien gestionados, con estructuras de costos sanas y una propuesta clara frente al mercado.

El escenario actual de Tulum refleja un momento de ajuste y normalización del ciclo turístico, posterior a una etapa de crecimiento acelerado y expansión poco regulada. Lejos de representar una pérdida estructural de atractivo, el contexto evidencia un proceso de corrección en el que el mercado comienza a discriminar con mayor rigor entre propuestas sólidas y modelos operativos menos eficientes.

Desde una perspectiva de inversión, el destino presenta riesgos operativos de corto plazo, principalmente asociados a la presión sobre la demanda, la sensibilidad al precio, los costos estructurales elevados y factores externos como la estacionalidad, la percepción de seguridad y la dependencia de mercados emisores específicos. No obstante, estos riesgos se encuentran parcialmente compensados por acciones públicas de reordenamiento, mejoras en accesos, fortalecimiento de la infraestructura estratégica y una clara intención institucional de reposicionar el destino.

En este entorno, las oportunidades de valor se concentran en activos y operaciones que cuenten con:

El nuevo marco institucional y regulatorio, junto con la esperada recuperación gradual de la demanda hacia la temporada alta, abre una ventana estratégica para inversiones selectivas, particularmente en proyectos bien gestionados, con enfoque en eficiencia, sostenibilidad y experiencia del huésped.

En síntesis, Tulum continúa siendo un destino con fundamentos turísticos sólidos y reconocimiento internacional, pero exige hoy un enfoque de inversión más profesional, prudente y estratégico, donde la creación de valor estará determinada por la calidad de la gestión y la capacidad de operar con visión de largo plazo.

Agradecemos su atención y quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional. Estamos convencidos de que, con la estrategia adecuada, Tulum continuará siendo un referente en el turismo mundial.

Atentamente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones

Es un placer presentarles este informe detallado sobre la situación actual de Tulum y la Riviera Maya, un destino turístico que sigue siendo un referente global, pero que, como muchos otros en el mundo, enfrenta una serie de desafíos derivados de factores económicos, ambientales y competitivos. A través de este análisis, buscamos proporcionarles una visión clara y pragmática sobre los retos que enfrenta el destino, así como las oportunidades que surgen para los inversionistas que desean apostar por su crecimiento futuro. La situación actual, aunque compleja, también abre puertas a una recuperación gradual que puede ser clave para quienes estén dispuestos a adaptarse y actuar con visión a largo plazo.

En la Riviera Maya, se está viviendo un panorama de pesimismo a pesar de que, hacia finales de 2025, se prevé un incremento en el número de vuelos y turistas. La presidenta del capítulo Riviera Maya de la Asociación Mexicana de Mujeres Empresarias (Amexme), Valeria Rindertsma, indicó que el año 2025 cerró en "números rojos" y advirtió que la recuperación económica será difícil debido a la caída de la derrama económica que generaron los turistas.

Valeria Rindertsma apuntó que, aunque el aeropuerto de Cancún ha incrementado su número de vuelos y de pasajeros, la verdadera recuperación no está asegurada. Se estima que la baja en la llegada de turistas ha sido de entre 20% y 25% con respecto al año 2024, afectando directamente a sectores clave como la hotelería, los restaurantes y las actividades turísticas locales. La falta de regulación de las rentas vacacionales y el creciente poder de plataformas como Airbnb, que permiten a los turistas alquilar propiedades sin pagar impuestos ni contribuir significativamente a la economía local, ha agudizado esta situación. Esto ha generado una disminución en la calidad de la experiencia turística y ha restado competitividad al destino, que se ve superado por destinos cercanos como Jamaica y República Dominicana, los cuales han avanzado más rápido en la regulación y promoción de sus propios destinos turísticos.

El turismo proveniente de Estados Unidos y Canadá, que históricamente ha sido el motor principal del Caribe Mexicano, ha experimentado caídas significativas en los últimos meses. Según el informe de Mirai, la reducción del turismo estadounidense ha sido del 32%, mientras que la caída en el turismo canadiense ha sido aún más pronunciada, con una disminución de 37%. Esto ha afectado directamente a destinos como Tulum, que dependían en gran medida de estos mercados.

La desaceleración ha sido más evidente en el volumen de las reservas, con una disminución en la tarifa media por noche (ADR) de 9% en el estado de Quintana Roo. En general, la caída del volumen y los precios ha sido del 36% en las reservas en comparación con el mismo período del año anterior. A nivel nacional, aunque otros destinos como la Ciudad de México reportan un crecimiento (con un aumento del 20% en el ritmo de reservas), la baja en la demanda en la Riviera Maya sigue siendo un desafío importante.

A pesar de la situación actual, Tulum sigue siendo un destino deseado para ciertos segmentos del mercado, especialmente aquellos enfocados en el ecoturismo, el bienestar, las experiencias exclusivas y la sostenibilidad. Sin embargo, los esfuerzos por diversificar el producto turístico son imprescindibles para fortalecer la competitividad del destino frente a otros destinos del Caribe.

Un ejemplo positivo de estos esfuerzos es la reapertura reciente de las playas públicas del Parque Nacional del Jaguar, que habían sido cerradas y controladas por el Ejército Mexicano. Este espacio natural, que es vital para la oferta turística de Tulum, volvió a abrir sus puertas al público sin costo alguno. Este cambio ha sido bien recibido por la comunidad local y por los turistas, ya que Tulum ha sido históricamente conocido por sus playas de libre acceso. La recuperación de estos espacios representa una victoria para los habitantes y empresarios de la zona, quienes habían criticado el control militar y las tarifas de acceso, que desalentaban a muchos turistas. A pesar de los retos, este tipo de acciones refleja el esfuerzo del gobierno para mantener la esencia de Tulum como un destino inclusivo y accesible, lo que podría ayudar a recuperar parte de su atractivo.

A pesar de los desafíos mencionados, las perspectivas de ocupación para los próximos meses son moderadamente optimistas. Según las proyecciones actuales, Tulum podría experimentar una recuperación paulatina en los meses venideros, como noviembre, diciembre y enero, con niveles de ocupación de 60% en noviembre, 37% en diciembre y 32% en enero. Aunque estos porcentajes de ocupación son inferiores a los niveles previos a la pandemia, representan un repunte en comparación con la baja de los últimos meses y sugieren que el destino puede estar en vías de recuperación.

Para los inversionistas, este repunte podría ofrecer una oportunidad estratégica para capitalizar en un mercado que, si bien está experimentando un ajuste, sigue siendo de gran interés para los turistas internacionales, especialmente aquellos que buscan experiencias diferenciadas y exclusivas. La mejora en la conectividad aérea, los esfuerzos por diversificar la oferta turística y la recuperación de las playas públicas apuntan a un futuro más prometedor.

Los actores clave en la industria turística de Tulum están trabajando en una serie de medidas para superar los retos actuales. Entre ellas se destacan:

Mejora de la Conectividad Aérea: La ampliación de las rutas aéreas, especialmente desde mercados emergentes como Colombia, Brasil y Europa, es fundamental para atraer turistas que buscan alternativas a los destinos tradicionales como Punta Cana.

Fomento al Turismo Nacional: Como lo demuestra el informe de Mirai, el turismo nacional ha experimentado un crecimiento en los últimos meses, lo que refuerza la importancia de fortalecer este segmento. Tulum debería seguir promoviendo actividades y experiencias que resuenen con los intereses de los turistas mexicanos, como el ecoturismo y el turismo de bienestar.

Regulación de las Rentas Vacacionales: Implementar una regulación más estricta sobre plataformas como Airbnb podría nivelar el terreno de juego entre los operadores turísticos tradicionales y los alquileres informales, beneficiando a los negocios locales y fomentando una mayor inversión en infraestructura de calidad.

Aunque la situación actual de Tulum enfrenta varios desafíos, el destino sigue siendo una de las joyas turísticas de México. La caída en el número de turistas internacionales y la desaceleración de la demanda por parte de mercados clave como los Estados Unidos y Canadá han impactado la rentabilidad del sector, pero también han abierto la puerta a nuevas oportunidades de diversificación y adaptación.

Los inversionistas que sean capaces de adaptarse a las nuevas realidades del mercado, enfocándose en experiencias sostenibles, personalizadas y diferenciadas, podrán aprovechar la resiliencia del destino en el mediano plazo. Tulum, con sus hermosas playas, su naturaleza única y su creciente enfoque en la sostenibilidad, sigue siendo un lugar atractivo para los viajeros que buscan experiencias auténticas y responsables.

Por último, se destaca que los inversionistas actuales pueden beneficiarse de un descuento del 30% adicional para socios y Friends & Family sobre la tarifa ofertada en nuestro motor de búsqueda. Además, no se cobrará el porcentaje de operación en esta situación turística que atraviesa la plaza. Para hacer efectivo este descuento, pueden ponerse en contacto con nosotros a través de los correos electrónicos ayuda@briq.mx o gerencia@bramah.com.mx.

Con la mejora esperada en la ocupación para los meses de noviembre (60%), diciembre (37%) y enero (32%), Tulum tiene el potencial de estabilizarse y volver a ser un destino de alta demanda. El futuro de Tulum sigue siendo prometedor para quienes estén dispuestos a adaptarse a los nuevos tiempos.

¿Por qué Ricardo Ávila cubre las pérdidas por la operación?
Como promotor principal, Ricardo ha decidido asumir el costo de las pérdidas operativas sin alterar la estructura de capital actual. Esto significa que su inyección de recursos no diluye a los demás socios ni le otorga ventajas especiales. Es una decisión de liderazgo basada en la supervivencia del proyecto: Ricardo absorbe el impacto financiero actual para proteger la visión original del negocio hasta alcanzar la rentabilidad.

Agradecemos su atención y quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional. Estamos convencidos de que, con la estrategia adecuada, Tulum continuará siendo un referente en el turismo mundial.

Atentamente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones

Estimados inversionistas,

Es un placer saludarlos/as y compartir el presente informe tiene como objetivo ofrecer una visión clara y actualizada sobre el entorno macroeconómico y turístico de Tulum y la Riviera Maya, así como su impacto en la rentabilidad hotelera y en las perspectivas del sector para el cierre de 2025.
A pesar del contexto desafiante que ha atravesado la región durante gran parte del año, se observa una incipiente tendencia de estabilización y mejora en la demanda, lo que abre un escenario más alentador hacia el último trimestre.

Durante 2025, el destino turístico de Tulum, tradicionalmente considerado uno de los motores del Caribe Mexicano y epicentro del turismo boutique de alto valor, atraviesa una crisis sin precedentes en la última década.
La combinación de factores ambientales, económicos, estructurales y de gestión pública ha generado una caída drástica en la demanda turística, afectando no solo la rentabilidad hotelera, sino también la estabilidad laboral, la inversión privada y el atractivo general del destino frente a otros competidores regionales.

En plena temporada alta de verano, uno de los periodos más relevantes del año para la industria, la ocupación hotelera promedió apenas el 30% en la zona costera y menos del 15% en el centro de Tulum, cifras que reflejan una contracción estructural del mercado.
Esta situación se replica en otros polos de Quintana Roo: la Riviera Maya registró una baja de 11 puntos porcentuales respecto al año anterior, pasando de 73.2% a 64.8%, y descendiendo incluso hasta 44% en los primeros días de septiembre, un nivel históricamente bajo.

El fenómeno del sargazo se intensificó como no se veía en más de 35 años, cubriendo extensas zonas costeras y afectando severamente el principal atractivo del destino: sus playas.
A esto se suma una polémica en torno al Parque Nacional del Jaguar, que concentra los accesos públicos al mar, y donde las tarifas de ingreso de $415 pesos para extranjeros y $255 para nacionales han generado un fuerte desincentivo.
La combinación de contaminación visual, olor, y barreras de acceso ha deteriorado la experiencia del visitante y reducido su tiempo promedio de estancia. En general un abuso hacia el turista, tanto internacional como local en la oferta de productos y servicios (comidas, bebidas, alojamiento, taxis, etc).

La percepción de inseguridad y corrupción policial ha contribuído a esta situación.
Numerosos reportes señalan extorsiones, cobros indebidos y detenciones arbitrarias de turistas por supuestas infracciones menores (con costos de hasta $10,000 pesos para recuperar un vehículo del corralón).
Estos hechos, ampliamente difundidos en redes sociales y foros de viajeros, dañan la reputación del destino y reducen la tasa de repetición de visitantes.

El auge descontrolado de las rentas vacacionales tipo Airbnb ha alterado la estructura de mercado.
Solo en el corredor Cancún–Riviera Maya existen más de 17,000 anuncios activos, quintuplicando la oferta de Puerto Vallarta y duplicando la de Los Cabos.
Este fenómeno genera una guerra de precios que presiona a la baja las tarifas hoteleras tradicionales, reduciendo los ingresos promedio por habitación (RevPAR) y afectando los niveles de servicio y mantenimiento.

A menos de dos años de su inauguración, el Aeropuerto Internacional de Tulum (Felipe Carrillo Puerto) enfrenta una reducción de 30% a 40% en su conectividad internacional.
Aerolíneas como Avianca, Copa Airlines, Delta y United han reducido frecuencias o suspendido operaciones.
Recientemente, Discover Airlines (filial de Lufthansa) decidió trasladar su ruta Frankfurt–Tulum al aeropuerto de Cancún, alegando limitaciones logísticas, baja oferta de transporte terrestre y la falta de infraestructura vial adecuada alrededor del aeropuerto.
Estas cancelaciones han disminuido la llegada directa de turistas europeos, de alto poder adquisitivo, que representaban un segmento clave para la hotelería boutique.

El Aeropuerto Internacional de Cancún, tradicionalmente el más importante del país en turismo internacional, perdió 649,000 pasajeros internacionales entre enero y agosto de 2025, lo que representa una caída del 4.5% interanual.
El flujo total cayó un 3.7%, con 20.4 millones de pasajeros en el periodo, reflejando una desaceleración que repercute directamente en toda la cadena turística del estado.

La caída turística ha tenido un efecto dominó sobre toda la economía local:

Tulum, al carecer de una base industrial o agrícola relevante, depende casi exclusivamente del turismo. Cada visitante representa el sustento de cientos de familias locales, por lo que la caída de flujo turístico se traduce directamente en pérdida de poder adquisitivo, desempleo y desaceleración comercial.

Mientras Quintana Roo se contrae, otros destinos del Caribe mantienen crecimientos sostenidos:

Estos factores, sumados a la caída de conectividad aérea, han reconfigurado el mapa de preferencias internacionales, desplazando la demanda hacia destinos percibidos como más seguros, sostenibles y mejor gestionados.

A pesar de estas iniciativas, los resultados aún son incipientes y no logran revertir la tendencia general de caída en llegadas y ocupación.

La crisis actual de Tulum debe interpretarse como un punto de inflexión estructural, no como un episodio coyuntural.
El modelo económico basado en un crecimiento descontrolado, la especulación inmobiliaria y la dependencia exclusiva del turismo internacional está mostrando signos claros de agotamiento.

Los principales riesgos identificados son:

Sin embargo, también se presentan oportunidades estratégicas:

La recuperación dependerá de la capacidad de reinventar el modelo turístico, apostando por proyectos con identidad, valor agregado y gestión profesional, más que por la cantidad de visitantes.
 

7. ESTRATEGIAS PARA MITIGAR ESTA SITUACIÓN

a) Ricardo Avila Loza, persona física y principal promotor, con el 46% de las acciones del hotel, está pagando las pérdidas mensuales de su patrimonio para no solicitar levantamientos de capital a todos los inversionistas. Es el inversionista más interesado en darle la vuelta a esta situación. La estrategia ahora es aguantar, traducido en que mientras sea posible Ricardo Ávila va a sostener la operación del hotel.

b) Para enfrentar la caída en ingresos, se han aplicado fuertes reducciones de costos en Septiembre 2025 respecto a Septiembre 2024: salarios: -23.32%, lavandería: - 17.36%, costo habitaciones: -66.53%, costo AA&BB (alimentos y bebidas): -49.26%, Costo Minibar: -49.05 %, Comida Colaboradores: -17.14%, CFE: -47.48%, Mantenimiento Menor: -64.06%, Operacional: -61.52%.

c) Hemos seguido reduciendo las nóminas pero sin descuidar el excelente nivel de servicio. Incluso, el personal realiza labores para cubrir trabajos adicionales a su cargo. Previendo la situación anual, se redujo la nómina a un ritmo mensual promedio del -3.22%; totalizando en los primeros 9 meses una reducción porcentual del -25.79%.

d) Constantemente analizamos el precio de la tarifa y el impacto en la ocupación y gastos operativos para optimizar la operación y estar por arriba del punto de equilibrio de operación. Es decir, se trata de rentar todo lo que se pueda arriba de costo operativo del Hotel. Se tiene reservado 50% ocupación en noviembre que pinta bien a diciembre.

e) Los buenos reviews y la operación impecable del hotel están salvando el activo. Se está tratando de lograr el mayor número de reviews positivos en todos los canales (airbnb, expedia, tripadvisor, etc) ya que el algoritmo premia mucho la calidad y la cantidad de reviews.

f) Descuento de 30% adicional para socios y Friends & Family sobre la tarifa ofertada en nuestro motor de búsqueda. Contacten con ayuda@briq.mx o gerencia@bramah.com.mx para hacer efectivo el descuento.

8. CONCLUSIÓN

El Caribe mexicano atraviesa un proceso de ajuste estructural. Tulum, antes símbolo del auge turístico, enfrenta hoy una crisis que obliga a repensar la rentabilidad, sostenibilidad y estrategia de inversión en el destino.
La caída en ocupación, la pérdida de conectividad y los problemas de gestión pública han revelado las debilidades de un modelo saturado, pero también abren una ventana para reposicionar a Tulum como un polo de turismo consciente, diversificado y de alto valor agregado. Les pedimos paciencia desde el punto de vista empresarial para darle la vuelta a esta situación.

Quedo a su entera disposición para ampliar cualquiera de los puntos expuestos o atender cualquier consulta adicional que consideren pertinente.
Agradezco su atención y el interés en continuar fortaleciendo juntos este proyecto.

Cordialmente,
Matías Tantotero
Director de Operaciones