Reporte Sanah Wellness Boutique Hotel - Febrero 2026
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Actualización del desarrollador
Bramah Desarrollos
·
21 mar 2026
Estimados inversionistas,
Es un placer saludarlos y compartir el presente informe, cuyo objetivo es ofrecer una visión clara y actualizada sobre el entorno macroeconómico y turístico de Tulum y la Riviera Maya, así como su impacto en la rentabilidad hotelera y en las perspectivas generales del sector durante el inicio del año 2026.
El análisis que se presenta a continuación busca contextualizar los resultados obtenidos durante el mes de febrero de 2026, considerando las principales tendencias del mercado, variables macroeconómicas y transformaciones estructurales que están influyendo en el comportamiento del turismo y en los márgenes operativos de la industria hotelera en la región.
1. Contexto del mercado hotelero en la Riviera Maya (Caso Playa del Carmen traspolado a Tulum)
Durante febrero de 2026, el destino mantuvo niveles de ocupación elevados, superiores al 70% y cercanos al 75%, lo que confirma que la Riviera Maya continúa siendo uno de los destinos turísticos más demandados del continente.
Sin embargo, el principal desafío que enfrenta el sector no se encuentra en la demanda, sino en la rentabilidad por habitación, la cual ha experimentado una reducción significativa en los últimos años.
De acuerdo con representantes del sector hotelero en Playa del Carmen, hace aproximadamente una década las tarifas promedio en temporada alta alcanzaban alrededor de 150 USD por noche, mientras que actualmente el mercado se mueve en un rango aproximado de 55 a 60 USD por noche.
Esta reducción en las tarifas responde a varios factores estructurales:
• Crecimiento acelerado de la oferta de hospedaje. • Expansión de las rentas vacacionales. • Mayor competencia internacional entre destinos. • Cambios en el comportamiento del turista posterior a la pandemia.
Actualmente, en Playa del Carmen existen cerca de 13,000 unidades de renta vacacional, mientras que el inventario hotelero formal se estima entre 7,000 y 8,000 habitaciones, lo cual genera un escenario de competencia desigual para los establecimientos que operan bajo regulación completa, permisos e impuestos.
Esta sobre oferta presiona directamente las tarifas del mercado y obliga a los hoteles a competir no solo en precio, sino también en valor agregado y diferenciación de experiencia.
2. Cambios en el comportamiento del turismo de alto poder adquisitivo
Otro factor relevante que impacta el desempeño del sector es la modificación en los patrones de consumo del turismo internacional de alto poder adquisitivo.
Prestadores de servicios turísticos en Tulum han reportado:
• Reducción en la duración promedio de las estancias. • Disminución del gasto por visitante. • Mayor cautela en la elección del destino.
Entre las causas principales se identifican:
• Percepción de inseguridad en algunas zonas. • Presencia recurrente de sargazo en determinadas temporadas. • Menor promoción internacional del destino. • Retos en infraestructura urbana.
Estos factores han impactado especialmente a actividades complementarias como:
En algunos casos se reportan hasta seis cancelaciones semanales de actividades, lo cual afecta directamente la derrama económica del destino.
3. Competitividad internacional y transformación del modelo turístico
Ante un entorno global cada vez más competitivo, líderes empresariales del sector coinciden en que el futuro del destino no dependerá del volumen de visitantes, sino de la especialización y la calidad del producto turístico.
La Riviera Maya tiene potencial para consolidarse como un destino premium del continente, siempre que se fortalezcan tres pilares fundamentales:
Profesionalización del sector
Capacitación constante en hospitalidad, gestión hotelera y estándares internacionales.
Experiencias de alto valor agregado
Diversificación de la oferta hacia segmentos como:
• Seguridad. • Infraestructura. • Ordenamiento urbano. • Promoción internacional. • Incentivos a la inversión.
El turista actual prioriza experiencias personalizadas, calidad operativa y autenticidad del destino, por lo que la diferenciación será clave para sostener la competitividad.
4. Presión en costos operativos y estructura laboral
Uno de los factores que más ha impactado la rentabilidad del sector hotelero en los últimos años es el incremento en los costos laborales.
Entre 2021 y 2025, el salario mínimo en México pasó de: $141.70 a $278.80 pesos diarios lo que representa un incremento del 96%.
Este aumento afecta aproximadamente al 40% de la plantilla operativa hotelera, elevando significativamente el peso de la nómina dentro de la estructura de costos.
En términos de sostenibilidad financiera, un hotel debería mantener su nómina en un rango de: 15% a 20% de los ingresos totales.
Sin embargo, el incremento salarial combinado con otros factores ha generado presión sobre este indicador.
5. Tipo de cambio y competitividad del destino
Históricamente, el sector turístico mexicano ha compensado aumentos de costos mediante el tipo de cambio, ya que una depreciación del peso incrementa los ingresos en moneda local provenientes del turismo internacional.
No obstante, en los últimos años el peso mexicano se ha fortalecido frente al dólar, lo que ha generado una apreciación cercana al 10%.
Este fenómeno ha provocado que los ingresos provenientes de turistas internacionales generen menos pesos al convertirse, aumentando así el costo real de operación para los hoteles.
De acuerdo con especialistas del sector, para mantener márgenes históricos de rentabilidad, el tipo de cambio debería situarse por encima de los $21 pesos por dólar.
De no corregirse este escenario, el sector podría enfrentar consecuencias estructurales como:
• Reducción de personal. • Postergación de nuevas inversiones. • Deterioro gradual en la calidad del servicio.
6. Evolución de los mercados internacionales
El comportamiento de los mercados emisores también ha experimentado cambios relevantes.
En 2025 se registró una caída del 10.2% en la llegada de turistas sudamericanos al Caribe mexicano, lo que representó una pérdida de aproximadamente 86,000 visitantes.
Los mercados más afectados fueron:
• Colombia • Brasil • Otros países del cono sur
En particular:
Colombia redujo su volumen casi 48% respecto a su pico histórico.
Brasil se vio afectado por requisitos migratorios y reducción de vuelos directos.
En contraste, Argentina ha mostrado un comportamiento positivo, con un crecimiento del 16%, pasando de 220,000 visitantes en 2024 a 260,000 en 2025, posicionándose actualmente como el principal mercado sudamericano para la región.
Para 2026 se espera una recuperación parcial, impulsada por:
• Implementación de visa electrónica para Brasil. • Reactivación de rutas aéreas. • Promoción turística vinculada al Mundial de Fútbol 2026.
7. Estrategias de optimización operativa
Ante este contexto, diversos hoteles de la región han comenzado a implementar estrategias enfocadas en optimización de costos y fortalecimiento operativo, entre ellas:
• Revisión de estructuras de nómina. • Optimización energética. • Ajustes en estrategias de revenue management. • Enfoque en experiencias de mayor valor agregado. • Mejora en eficiencia operativa.
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Estas medidas buscan preservar la rentabilidad sin comprometer la calidad del servicio ni la reputación del establecimiento.
Conclusión
El mes de febrero de 2026 confirma que la Riviera Maya continúa siendo uno de los destinos turísticos más atractivos del continente, con niveles de ocupación sólidos y una demanda internacional constante.
Sin embargo, el sector enfrenta una transformación estructural marcada por:
• Presión en tarifas debido a la sobreoferta de hospedaje. • Expansión de las rentas vacacionales. • Incremento sostenido de los costos operativos. • Apreciación del peso frente al dólar. • Cambios drásticos en los patrones de consumo del turismo internacional.
En este contexto, la sostenibilidad del sector dependerá de la capacidad de los hoteles para adaptarse estratégicamente, enfocándose en:
• Experiencias diferenciadas. • Optimización operativa. • Segmentos de mayor valor agregado. • Profesionalización constante del servicio.
A pesar de los desafíos actuales, el destino mantiene bases sólidas de crecimiento, y con una correcta alineación entre inversión, estrategia y calidad operativa, continuará consolidándose como uno de los polos turísticos más importantes de América Latina.
Agradecemos sinceramente su confianza y el interés continuo en el desarrollo turístico de Tulum y la Riviera Maya.
Quedamos a su disposición para ampliar cualquiera de los puntos aquí expuestos, analizar escenarios específicos o profundizar en estrategias de inversión y proyecciones financieras para cada proyecto.
Reporte Sanah Wellness Boutique Hotel - Enero 2026
1
Actualización del desarrollador
Bramah Desarrollos
·
20 feb 2026
Estimados inversionistas,
Es un placer saludarlos y compartir el presente informe, cuyo objetivo es ofrecer una visión clara y actualizada sobre el entorno macroeconómico y turístico de Tulum y la Riviera Maya, así como su impacto en la rentabilidad hotelera y en las perspectivas generales del sector en el comienzo del año 2026.
A pesar del contexto desafiante que ha atravesado la región durante gran parte del año 2025 —marcado por ajustes en la demanda, retos operativos y factores externos—, comienzan a observarse señales de estabilización y una mejora gradual en el comportamiento del mercado. Este escenario abre un panorama más equilibrado, sustentado en la recuperación progresiva del flujo turístico, el fortalecimiento de la conectividad aérea, la inversión en infraestructura y los esfuerzos coordinados de promoción del destino.
1. Desempeño turístico comparado en Quintana Roo
De acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Turismo de Quintana Roo, el cierre del periodo vacacional decembrino 2025-2026 confirmó que la entidad superó nuevamente el millón de turistas, consolidando al Caribe mexicano como uno de los principales motores turísticos del país.
En términos comparativos, los principales destinos mostraron el siguiente comportamiento interanual:
Cancún: crecimiento del 5.3%, al pasar de 432,755 a 455,691 visitantes.
Riviera Maya: incremento del 5.6%, de 321,698 a 339,729 turistas.
Tulum: crecimiento más moderado del 1.2%, de 139,621 a 141,305 visitantes.
Este comportamiento confirma que Tulum continúa creciendo, aunque a un ritmo menor frente a otros destinos del estado, reflejando un proceso de ajuste y normalización tras un año particularmente complejo en términos de percepción, promoción y entorno operativo.
2. Conectividad aérea y dinamismo del mercado
La gobernadora Mara Lezama informó que el sábado 3 de enero se registraron 770 operaciones aéreas en los cuatro aeropuertos internacionales del estado, la segunda cifra más alta del periodo vacacional.
El Aeropuerto Internacional de Cancún se consolidó durante 2025 como la terminal con mayor volumen de viajeros internacionales del país, superando a Ciudad de México, Guadalajara y Los Cabos.
Por su parte, Bernardo Cueto Riestra, titular de la Sedetur, destacó que Quintana Roo volvió a superar los 20 millones de turistas anuales, aun en un contexto de limitación de asientos aéreos y ajustes en la conectividad durante 2025.
Este comportamiento refuerza una perspectiva positiva hacia 2026, con un alto dinamismo turístico traducido en crecimiento económico, empleo, recaudación y derrama para la población local.
3. Reactivación de inversiones detenidas en Tulum
De acuerdo con Francisco Medina Elizalde, CEO de Grupo Santa Fe y secretario de la Asociación Nacional de Cadenas Hoteleras, Tulum concentra actualmente un número relevante de inversiones “dormidas”, principalmente en:
Proyectos de real estate
Desarrollos de lujo
Condominios y residencias brandeadas
Muchos de estos proyectos iniciaron en años anteriores y fueron pausados ante un entorno financiero más restrictivo. No obstante, el directivo considera que el destino cuenta con fundamentos sólidos para retomar su dinamismo en el corto y mediano plazo, conforme mejoren las condiciones económicas.
Asimismo, destacó que el interés de inversionistas internacionales por el Caribe mexicano se mantiene firme, especialmente en proyectos de uso mixto, que combinan hotelería, residencias y componentes inmobiliarios, un modelo que permite mejorar la rentabilidad y diversificar riesgos.
4. Infraestructura y accesos públicos a playas
La secretaria de Turismo federal Josefina Rodríguez Zamora anunció la apertura de cuatro nuevos accesos públicos a las playas de Tulum, que se suman a los siete ya existentes.
Estos accesos se ubican dentro del Parque del Jaguar, espacio que combina conservación ambiental, recreación y turismo, y que cuenta con infraestructura de primer nivel, señalética adecuada y áreas recreativas de libre acceso.
Esta estrategia busca mejorar la experiencia del visitante, reducir la estacionalidad y fortalecer la percepción del destino, reafirmando que el acceso a las playas es un derecho para residentes y turistas.
5. Retos actuales del sector hotelero
Según David Ortiz Mena, presidente de la Asociación de Hoteles de Tulum, el destino enfrenta tres retos principales:
Sargazo, con impactos estacionales e impredecibles.
Manejo de la imagen, debido a la rápida viralización de noticias negativas.
Inseguridad, principalmente en términos de percepción mediática.
A pesar de ello, Tulum alcanzó ocupaciones cercanas al 90% hacia el cierre de año, y las proyecciones para 2026 son moderadamente optimistas, apoyadas en campañas de promoción renovadas, la participación en ferias internacionales como Fitur y el impacto positivo de eventos globales como el Mundial de Fútbol.
6. Recuperación paulatina y estrategia de promoción
La representante del colectivo empresarial "I am Tulum", Alejandra Reinoso, señaló que Tulum ha logrado una recuperación gradual tras un periodo complejo, gracias a un esfuerzo coordinado entre empresarios y autoridades.
Entre las acciones destacadas se encuentran campañas de promoción, invitación a influencers y medios, eventos gastronómicos, culturales y deportivos, así como iniciativas sociales que buscan reposicionar la imagen del destino.
Adicionalmente, el proyecto “Tulum Todo el Año” tiene como objetivo atraer hasta 100,000 visitantes adicionales, mediante una agenda de eventos mensuales orientada a mitigar las temporadas bajas.
7.Optimización de Nómina y Medidas Preventivas 2026
Durante el presente ejercicio se logró un ahorro significativo en el rubro de nómina en comparación con 2025, como parte de una medida preventiva y estratégica frente al cambio en el perfil del visitante en Tulum y al ajuste generalizado de tarifas que actualmente están implementando hoteles tanto de la zona hotelera como del centro.
Ante un escenario de mayor presión competitiva en tarifas y una tendencia a la baja en ingresos promedio, se optó por anticiparnos mediante un análisis detallado de la estructura operativa, enfocándonos en una optimización de nómina inteligente, sin comprometer la operación diaria ni la experiencia del huésped.
La reducción se realizó de manera analítica y selectiva, priorizando:
Eficiencia operativa
Multifuncionalidad de los equipos
Ajustes de turnos y cargas horarias
Eliminación de redundancias
Todo ello sin descuidar la calidad del servicio, manteniendo los estándares de atención y hospitalidad que caracterizan a la propiedad y garantizando una experiencia satisfactoria para nuestros huéspedes e invitados.
Esta estrategia permite compensar parcialmente la disminución de ingresos por tarifa, proteger el resultado operativo y mantener la sostenibilidad del negocio en un contexto de mercado más desafiante.
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Conclusión
Tulum atraviesa una etapa de transición y consolidación, caracterizada por un crecimiento más moderado pero con bases más sólidas y ordenadas. La combinación de recuperación turística, mejora en infraestructura, promoción estratégica y reactivación de proyectos detenidos configura un entorno propicio para decisiones de inversión con visión de mediano y largo plazo.
Si bien persisten retos operativos y de percepción, el destino mantiene su atractivo natural, su posicionamiento internacional y un potencial significativo para generar valor sostenido.
Agradecemos sinceramente su confianza y el interés continuo en el desarrollo turístico de Tulum y la Riviera Maya. Quedamos a su disposición para ampliar cualquiera de los puntos aquí expuestos, analizar escenarios específicos o profundizar en estrategias de inversión y proyecciones financieras ajustadas a cada proyecto.
Reciban un cordial saludo,
Atentamente, Matías Tantotero Director de Operaciones
Reporte Sanah Wellness Boutique Hotel - Diciembre 2025
1
Actualización del desarrollador
Bramah Desarrollos
·
22 ene 2026
Estimados inversionistas:
Es un placer saludarlos. Con el objetivo de mantenerlos plenamente informados sobre el desempeño de nuestro proyecto y del contexto turístico en el que operamos, hemos preparado el presente informe trimestral. Este documento incluye:
Un análisis del comportamiento turístico de la región.
Comparativas del desempeño de su propiedad frente a diciembre de 2024.
Una evaluación respecto a nuestro conjunto competitivo (Competitive Set).
Resumen Ejecutivo – Panorama Turístico 2025: Tulum y Riviera Maya
1. Contexto Macro – Caribe Mexicano
Tráfico aéreo: Cancún cerró 2025 con 29.3 M de pasajeros (−3.5% vs 2024), marcando dos años sin crecimiento tras el récord de 2023 (32.4 M). La disminución afectó principalmente rutas desde EE. UU.
Diversificación aeroportuaria: Tulum movilizó 1.3 M de pasajeros y Cozumel 646,606, compensando parcialmente la caída de Cancún.
Récord de operaciones: El 20 de diciembre, Quintana Roo alcanzó 766 operaciones aéreas en un solo día, reflejando la fortaleza estratégica del destino.
Mercados emisores: Fuerte caída de turistas de EE. UU. (−32%) y Canadá (−37%), mientras el mercado nacional mostró resiliencia (+23% ventas, +3% ADR).
2. Tulum – Recuperación y Desafíos
Recuperación gradual: Estrategias de promoción intensiva y coordinación público-privada han permitido contrarrestar impactos mediáticos y reactivar la demanda.
Factores limitantes: Altos costos percibidos, problemas de infraestructura, sargazo, percepción de inseguridad y competencia de destinos emergentes.
Impacto operativo: Ocupación hotelera históricamente baja, cierres de restaurantes y negocios, afectando empleo y derrama local.
Acciones correctivas: Campaña de relanzamiento de USD 3.2 M, programa “Tulum todo el año”, apertura gratuita de playas y eventos de alto impacto.
3. Riviera Maya – Tendencias y Sector Gastronómico
Ocupación hotelera: Caída histórica durante verano (64.8% vs 73.2% en 2024).
Gasto turístico: Aumento de visitantes no se tradujo en mayor consumo en restaurantes; derrama estimada −17% vs 2024.
Competitividad: La falta de regulación en alojamiento informal y la presión de otros destinos caribeños subrayan la necesidad de diversificación de oferta y estrategias diferenciadas.
4. Sector Hotelero – Caso Grupo Lomas
A pesar de 2025 como año tan desafiante como la pandemia, el grupo logró:
Recuperación gradual de ocupación.
Retención de talento con baja rotación (3.2%).
Proyectos sostenibles: energía solar para 1,900 habitaciones (~USD 12 M).
Foco en eficiencia, fidelización y calidad de experiencia como pilares estratégicos.
5. Conectividad Aérea – Oportunidades y Riesgos
Seis de las 10 rutas principales desde EE. UU. disminuyeron pasajeros; rutas con Canadá crecieron +26.3%.
Aeropuerto de Tulum pierde conectividad directa y rutas internacionales clave trasladadas a Cancún.
Implicación: la conectividad aérea sigue siendo crítica para estimar ocupación, gasto turístico y rentabilidad de proyectos.
6. Conclusión Estratégica
2025 no representa caída estructural, sino un ajuste del modelo turístico.
La rentabilidad futura depende de:
Diversificación de mercados emisores.
Atracción de segmentos de mayor gasto.
Optimización de costos operativos.
Experiencia integral del visitante y sostenibilidad.
Oportunidades: Proyectos bien posicionados, con estructuras eficientes y oferta diferenciada, pueden capturar valor a mediano plazo.
Mensaje clave: Inversión enfocada en volumen masivo es menos efectiva; se priorizan estrategias estratégicas, operativas y resilientes.
Agradecemos su confianza y continuo apoyo. Quedamos a su disposición para cualquier consulta o aclaración adicional sobre el desempeño del proyecto y las oportunidades del mercado.
Atentamente, Matías Tantotero Director de Operaciones
Reporte Sanah Wellness Boutique Hotel - Noviembre 2025
1
Actualización del desarrollador
Bramah Desarrollos
·
19 dic 2025
Estimados Inversionistas,
Nos complace compartir con ustedes el presente informe, el cual ofrece un análisis actualizado sobre el panorama actual de Tulum y la Riviera Maya. Este destino, reconocido a nivel internacional, continúa siendo un punto estratégico para el turismo global; sin embargo, al igual que otros mercados, atraviesa un contexto desafiante influenciado por variables económicas, ambientales y un entorno cada vez más competitivo.
Durante noviembre de 2025, logramos una utilidad neta de $96,256.76, reflejando una recuperación notable en nuestra operación con una ocupación del 63.61% y una tarifa promedio de $1,810.21, cifras que superan ampliamente el 37.63% de ocupación registrado en octubre. Nos posicionamos consistentemente por encima del promedio de la plaza, que reportó un 52% de ocupación y una tarifa de $1,100.00, lo que demuestra nuestra sólida capacidad de captación de valor y la efectividad de nuestra estrategia comercial en Sanah durante el inicio de esta temporada alta. Para mayor detalle los invitamos a revisar el reporte adjunto.
1. Contexto general del destino
Durante 2025, el destino Tulum atravesó un proceso de ajuste en su desempeño turístico, luego de varios años de crecimiento acelerado posterior a la pandemia. Este ajuste responde a una combinación de factores estructurales internos, un incremento sostenido en el costo de vida y de los servicios turísticos, así como a factores externos de orden macroeconómico, principalmente vinculados al mercado estadounidense.
Las autoridades estatales y municipales han reconocido que el desarrollo del destino se dio bajo un esquema de crecimiento rápido y con limitada planeación urbana, lo que hoy se refleja en presiones operativas, retos de infraestructura y una creciente sensibilidad del visitante frente a la relación precio–valor. En este contexto, Tulum se encuentra en una etapa de reordenamiento y corrección de ciclo, más que en una contracción estructural de largo plazo.
2. Desempeño turístico y ocupación hotelera
Durante 2025, el desempeño turístico de Tulum evidenció un ajuste a la baja en la demanda, particularmente perceptible durante los meses de temporada baja y verano. Diversos actores del sector coinciden en que el destino experimentó un menor dinamismo en la llegada de visitantes, tras varios ejercicios de crecimiento sostenido.
La ocupación hotelera mostró un comportamiento más débil en comparación con años previos, reflejando tanto factores estacionales como una mayor cautela en las decisiones de viaje, especialmente por parte de mercados internacionales clave. Este escenario tuvo un impacto transversal en los distintos segmentos de hospedaje, con mayor presión en aquellas operaciones con estructuras de costos elevadas o menor flexibilidad comercial.
Desde la industria se descarta una crisis estructural del destino; sin embargo, se reconoce que el periodo analizado presentó un desempeño inferior al esperado, influido en gran medida por la dependencia del mercado estadounidense, donde el contexto económico incentivó una actitud más conservadora por parte del consumidor, priorizando destinos con una percepción más equilibrada de valor.
De cara al cierre del año, el sector anticipa una mejoría progresiva en los niveles de ocupación, apoyada en la temporada invernal, acciones de reposicionamiento del destino y una expectativa de mayor estabilidad en los principales mercados emisores.
3. Estructura de precios y percepción de valor
La estructura de precios se consolidó durante 2025 como uno de los principales factores de ajuste en la demanda turística de Tulum. El incremento generalizado en tarifas de hospedaje, alimentos, bebidas y servicios complementarios ha generado una brecha creciente entre el precio cobrado y el valor percibido por el visitante, afectando tanto la intención de viaje como la experiencia global del destino.
El mercado presenta una marcada disparidad tarifaria entre la zona turística de playa y el centro urbano. Mientras las áreas prime sostienen un posicionamiento orientado a segmentos de mayor poder adquisitivo, el centro continúa captando una demanda más sensible al precio. Esta dualidad ha fragmentado el mercado y ha reducido la profundidad de los segmentos intermedios.
En alimentos y bebidas, la percepción de sobrecostos recurrentes en consumos básicos ha impactado negativamente en la satisfacción del visitante y en la reputación del destino. Este factor se ha convertido en un elemento relevante en la evaluación general de la experiencia y en la recomendación orgánica.
Desde una perspectiva de inversión, este contexto obliga a una revisión estratégica del pricing, donde la sostenibilidad de tarifas elevadas depende directamente de la diferenciación real del producto, la calidad del servicio y la consistencia de la experiencia. Operaciones con mayor eficiencia operativa y flexibilidad comercial se encuentran mejor posicionadas para adaptarse a un entorno de demanda más racional y competitivo.
4. Costos operativos e infraestructura
Uno de los principales desafíos estructurales del destino continúa siendo la infraestructura básica, especialmente en la zona hotelera. El desarrollo sobre terrenos ejidales ha derivado históricamente en limitaciones en servicios esenciales, como drenaje sanitario y suministro eléctrico confiable.
Como consecuencia, una parte significativa de los establecimientos opera con soluciones energéticas alternativas, lo que incrementa de forma estructural los costos operativos y presiona los márgenes. Estas ineficiencias terminan trasladándose parcial o totalmente al consumidor final, afectando la competitividad del destino.
Las autoridades estatales han reconocido la falta de planeación histórica y han definido líneas de acción orientadas a fortalecer la infraestructura, mejorar los servicios y sostener la viabilidad del destino en el mediano y largo plazo.
5. Intervención pública, reputación y relanzamiento del destino
Ante el deterioro de la percepción del destino, se puso en marcha una estrategia institucional de reposicionamiento, orientada a mejorar la reputación de Tulum y fortalecer su atractivo de cara a la temporada alta.
Entre las principales medidas se destacan:
Campañas de promoción para reposicionar el destino.
Apertura y liberación de accesos a playas.
Ajustes en los esquemas de cobro y acceso a áreas naturales.
Refuerzo de los operativos de seguridad en zonas turísticas.
Estas acciones buscan restablecer la confianza del visitante, mejorar la experiencia y sentar las bases para una recuperación progresiva de la demanda.
6. Infraestructura estratégica y Grupo Mundo Maya
El Aeropuerto Internacional de Tulum y diversos activos estratégicos del sureste mexicano se encuentran bajo la administración del Grupo Mundo Maya, empresa estatal vinculada a la Secretaría de la Defensa Nacional.
Asimismo, el Parque Nacional del Jaguar quedó bajo su gestión, con un enfoque en la conservación ambiental, orden administrativo y control operativo. Si bien este esquema busca mayor eficiencia y transparencia, también ha generado fricciones con el sector privado local, particularmente en temas de accesos, flujos turísticos y percepción de control.
Desde una óptica de inversión, este nuevo marco institucional representa un cambio relevante en la gobernanza del destino, que deberá evaluarse en términos de estabilidad, reglas claras y previsibilidad operativa.
7. Factores externos de riesgo
El desempeño turístico de Tulum también se ha visto condicionado por factores externos, entre los que destacan:
La afectación recurrente por sargazo, con impacto directo en la experiencia de playa.
La percepción de seguridad, que continúa siendo un elemento sensible para el turismo internacional.
La dependencia de mercados emisores específicos, particularmente Estados Unidos, lo que expone al destino a ciclos económicos externos.
Estos factores refuerzan la necesidad de una estrategia de diversificación de mercados y de fortalecimiento del producto turístico.
8. Perspectiva y lectura estratégica para inversionistas
El sector anticipa una recuperación gradual hacia el cierre de 2025 y el inicio de 2026, impulsada por la temporada alta, ajustes regulatorios, mejoras en accesos y una estabilización de los mercados emisores.
El caso Tulum se consolida como un ejemplo de corrección de ciclo tras un crecimiento acelerado, donde la rentabilidad futura dependerá de:
Eficiencia operativa.
Control de costos estructurales.
Disciplina en pricing.
Diferenciación real del producto.
Alineación entre sector público y privado.
Para el inversionista, el entorno actual presenta riesgos operativos de corto plazo, pero también oportunidades de reposicionamiento y creación de valor para activos bien gestionados, con estructuras de costos sanas y una propuesta clara frente al mercado.
9. Conclusión
El escenario actual de Tulum refleja un momento de ajuste y normalización del ciclo turístico, posterior a una etapa de crecimiento acelerado y expansión poco regulada. Lejos de representar una pérdida estructural de atractivo, el contexto evidencia un proceso de corrección en el que el mercado comienza a discriminar con mayor rigor entre propuestas sólidas y modelos operativos menos eficientes.
Desde una perspectiva de inversión, el destino presenta riesgos operativos de corto plazo, principalmente asociados a la presión sobre la demanda, la sensibilidad al precio, los costos estructurales elevados y factores externos como la estacionalidad, la percepción de seguridad y la dependencia de mercados emisores específicos. No obstante, estos riesgos se encuentran parcialmente compensados por acciones públicas de reordenamiento, mejoras en accesos, fortalecimiento de la infraestructura estratégica y una clara intención institucional de reposicionar el destino.
En este entorno, las oportunidades de valor se concentran en activos y operaciones que cuenten con:
Estructuras de costos controladas y flexibles.
Propuestas de valor claramente diferenciadas.
Capacidad de adaptación comercial y operativa.
Disciplina en pricing y enfoque en rentabilidad real, más allá del crecimiento nominal.
El nuevo marco institucional y regulatorio, junto con la esperada recuperación gradual de la demanda hacia la temporada alta, abre una ventana estratégica para inversiones selectivas, particularmente en proyectos bien gestionados, con enfoque en eficiencia, sostenibilidad y experiencia del huésped.
En síntesis, Tulum continúa siendo un destino con fundamentos turísticos sólidos y reconocimiento internacional, pero exige hoy un enfoque de inversión más profesional, prudente y estratégico, donde la creación de valor estará determinada por la calidad de la gestión y la capacidad de operar con visión de largo plazo.
Agradecemos su atención y quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional. Estamos convencidos de que, con la estrategia adecuada, Tulum continuará siendo un referente en el turismo mundial.
Atentamente, Matías Tantotero Director de Operaciones
Reporte Sanah Wellness Boutique Hotel - Octubre 2025
1
Actualización del desarrollador
Bramah Desarrollos
·
20 nov 2025
Estimados Inversionistas,
Es un placer presentarles este informe detallado sobre la situación actual de Tulum y la Riviera Maya, un destino turístico que sigue siendo un referente global, pero que, como muchos otros en el mundo, enfrenta una serie de desafíos derivados de factores económicos, ambientales y competitivos. A través de este análisis, buscamos proporcionarles una visión clara y pragmática sobre los retos que enfrenta el destino, así como las oportunidades que surgen para los inversionistas que desean apostar por su crecimiento futuro. La situación actual, aunque compleja, también abre puertas a una recuperación gradual que puede ser clave para quienes estén dispuestos a adaptarse y actuar con visión a largo plazo.
Contexto Actual: Desaceleración y Desafíos Regionales
Pesimismo en la Riviera Maya: Desaceleración de la Actividad Turística
En la Riviera Maya, se está viviendo un panorama de pesimismo a pesar de que, hacia finales de 2025, se prevé un incremento en el número de vuelos y turistas. La presidenta del capítulo Riviera Maya de la Asociación Mexicana de Mujeres Empresarias (Amexme), Valeria Rindertsma, indicó que el año 2025 cerró en "números rojos" y advirtió que la recuperación económica será difícil debido a la caída de la derrama económica que generaron los turistas.
Valeria Rindertsma apuntó que, aunque el aeropuerto de Cancún ha incrementado su número de vuelos y de pasajeros, la verdadera recuperación no está asegurada. Se estima que la baja en la llegada de turistas ha sido de entre 20% y 25% con respecto al año 2024, afectando directamente a sectores clave como la hotelería, los restaurantes y las actividades turísticas locales. La falta de regulación de las rentas vacacionales y el creciente poder de plataformas como Airbnb, que permiten a los turistas alquilar propiedades sin pagar impuestos ni contribuir significativamente a la economía local, ha agudizado esta situación. Esto ha generado una disminución en la calidad de la experiencia turística y ha restado competitividad al destino, que se ve superado por destinos cercanos como Jamaica y República Dominicana, los cuales han avanzado más rápido en la regulación y promoción de sus propios destinos turísticos.
Caída en el Turismo Internacional: El Impacto de la Reducción en el Turismo Estadounidense y Canadiense
El turismo proveniente de Estados Unidos y Canadá, que históricamente ha sido el motor principal del Caribe Mexicano, ha experimentado caídas significativas en los últimos meses. Según el informe de Mirai, la reducción del turismo estadounidense ha sido del 32%, mientras que la caída en el turismo canadiense ha sido aún más pronunciada, con una disminución de 37%. Esto ha afectado directamente a destinos como Tulum, que dependían en gran medida de estos mercados.
La desaceleración ha sido más evidente en el volumen de las reservas, con una disminución en la tarifa media por noche (ADR) de 9% en el estado de Quintana Roo. En general, la caída del volumen y los precios ha sido del 36% en las reservas en comparación con el mismo período del año anterior. A nivel nacional, aunque otros destinos como la Ciudad de México reportan un crecimiento (con un aumento del 20% en el ritmo de reservas), la baja en la demanda en la Riviera Maya sigue siendo un desafío importante.
Diversificación del Producto Turístico: La Respuesta de Tulum a la Competencia
A pesar de la situación actual, Tulum sigue siendo un destino deseado para ciertos segmentos del mercado, especialmente aquellos enfocados en el ecoturismo, el bienestar, las experiencias exclusivas y la sostenibilidad. Sin embargo, los esfuerzos por diversificar el producto turístico son imprescindibles para fortalecer la competitividad del destino frente a otros destinos del Caribe.
Un ejemplo positivo de estos esfuerzos es la reapertura reciente de las playas públicas del Parque Nacional del Jaguar, que habían sido cerradas y controladas por el Ejército Mexicano. Este espacio natural, que es vital para la oferta turística de Tulum, volvió a abrir sus puertas al público sin costo alguno. Este cambio ha sido bien recibido por la comunidad local y por los turistas, ya que Tulum ha sido históricamente conocido por sus playas de libre acceso. La recuperación de estos espacios representa una victoria para los habitantes y empresarios de la zona, quienes habían criticado el control militar y las tarifas de acceso, que desalentaban a muchos turistas. A pesar de los retos, este tipo de acciones refleja el esfuerzo del gobierno para mantener la esencia de Tulum como un destino inclusivo y accesible, lo que podría ayudar a recuperar parte de su atractivo.
Perspectivas Futuras: Oportunidades de Recuperación y Crecimiento
Proyección de Ocupación para los Próximos Meses: Un Repunte Gradual
A pesar de los desafíos mencionados, las perspectivas de ocupación para los próximos meses son moderadamente optimistas. Según las proyecciones actuales, Tulum podría experimentar una recuperación paulatina en los meses venideros, como noviembre, diciembre y enero, con niveles de ocupación de 60% en noviembre, 37% en diciembre y 32% en enero. Aunque estos porcentajes de ocupación son inferiores a los niveles previos a la pandemia, representan un repunte en comparación con la baja de los últimos meses y sugieren que el destino puede estar en vías de recuperación.
Para los inversionistas, este repunte podría ofrecer una oportunidad estratégica para capitalizar en un mercado que, si bien está experimentando un ajuste, sigue siendo de gran interés para los turistas internacionales, especialmente aquellos que buscan experiencias diferenciadas y exclusivas. La mejora en la conectividad aérea, los esfuerzos por diversificar la oferta turística y la recuperación de las playas públicas apuntan a un futuro más prometedor.
Estrategias Clave para la Recuperación
Los actores clave en la industria turística de Tulum están trabajando en una serie de medidas para superar los retos actuales. Entre ellas se destacan:
Mejora de la Conectividad Aérea: La ampliación de las rutas aéreas, especialmente desde mercados emergentes como Colombia, Brasil y Europa, es fundamental para atraer turistas que buscan alternativas a los destinos tradicionales como Punta Cana.
Fomento al Turismo Nacional: Como lo demuestra el informe de Mirai, el turismo nacional ha experimentado un crecimiento en los últimos meses, lo que refuerza la importancia de fortalecer este segmento. Tulum debería seguir promoviendo actividades y experiencias que resuenen con los intereses de los turistas mexicanos, como el ecoturismo y el turismo de bienestar.
Regulación de las Rentas Vacacionales: Implementar una regulación más estricta sobre plataformas como Airbnb podría nivelar el terreno de juego entre los operadores turísticos tradicionales y los alquileres informales, beneficiando a los negocios locales y fomentando una mayor inversión en infraestructura de calidad.
Conclusión: Oportunidades para Inversionistas con Estrategias Ágiles y Adaptativas
Aunque la situación actual de Tulum enfrenta varios desafíos, el destino sigue siendo una de las joyas turísticas de México. La caída en el número de turistas internacionales y la desaceleración de la demanda por parte de mercados clave como los Estados Unidos y Canadá han impactado la rentabilidad del sector, pero también han abierto la puerta a nuevas oportunidades de diversificación y adaptación.
Los inversionistas que sean capaces de adaptarse a las nuevas realidades del mercado, enfocándose en experiencias sostenibles, personalizadas y diferenciadas, podrán aprovechar la resiliencia del destino en el mediano plazo. Tulum, con sus hermosas playas, su naturaleza única y su creciente enfoque en la sostenibilidad, sigue siendo un lugar atractivo para los viajeros que buscan experiencias auténticas y responsables.
Por último, se destaca que los inversionistas actuales pueden beneficiarse de un descuento del 30% adicional para socios y Friends & Family sobre la tarifa ofertada en nuestro motor de búsqueda. Además, no se cobrará el porcentaje de operación en esta situación turística que atraviesa la plaza. Para hacer efectivo este descuento, pueden ponerse en contacto con nosotros a través de los correos electrónicos ayuda@briq.mx o gerencia@bramah.com.mx.
Con la mejora esperada en la ocupación para los meses de noviembre (60%), diciembre (37%) y enero (32%), Tulum tiene el potencial de estabilizarse y volver a ser un destino de alta demanda. El futuro de Tulum sigue siendo prometedor para quienes estén dispuestos a adaptarse a los nuevos tiempos.
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Agradecemos su atención y quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional. Estamos convencidos de que, con la estrategia adecuada, Tulum continuará siendo un referente en el turismo mundial.
Atentamente, Matías Tantotero Director de Operaciones
